나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510735 [4] 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 “대문고개입구삼거리” 남서측 인근에 위치하며,주위는 전,답 및 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 3개호수로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

대상물건(일련번호 (가)~(라))은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 세로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1),(2): 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510735 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택시산림조합 (채권자 평OOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 비동 4층402호

용도: 다세대주택

토지면적: 70.04㎡ (약 21.19평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

건축물정보:

건축년도: 2017년 건축 허가, 2018년 사용승인 (주요 건축 허가일: 20170331, 사용승인일: 20190723)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 4층 건물 중 4층 402호

외벽: 인조석붙임 마감 등

창호: 하이새시 창호

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 갖춤

1.3. 감정평가 요약

감정가: 133,000,000원

토지감정가: (별도 표기 없음)

건물감정가: (별도 표기 없음)

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 강화군 선원면 소재 "대문고개입구삼거리" 남서측 인근으로 전, 답, 다세대 및 단독주택 혼재 지역. 주위 환경 보통.

교통상황: 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장 소재. 교통 여건 보통.

이용상태: 공부상 '다세대주택' 용도.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지.

인접 도로상태: 북서측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

*주의: 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항 확인 필수. 증명용 토지이용계획확인원 발급 확인 권장.

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재하는 다세대주택으로, "대문고개입구삼거리" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 주거용 건물(다세대주택, 단독주택)이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 대중교통망이 아주 발달한 지역은 아닐 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 문화재보호 관련 법규에 따른 인허가 사항이 있을 수 있으므로, 매수 예정자는 반드시 증명용 토지이용계획확인원을 발급받아 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부 요약 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 상 지상권 등기 내역은 없습니다.)

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 근저당(을2, 평택시산림조합, 2020-01-23)을 포함하여, 이후 설정된 가압류(갑13, 김현중, 2023-12-11) 및 임의경매개시결정(갑14, 평택시산림조합, 2025-08-06) 등 모든 등기부상 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

총 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

등기부상 확인된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2023-08-08

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상이며, 대항력이 없어 명도 대상입니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-27

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상이며, 대항력이 없어 명도 대상입니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-27

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상이며, 대항력이 없어 명도 대상입니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 명도 협상이나 법적 절차를 통해 명도를 진행해야 합니다. 임차인들의 실제 점유 및 거주 여부는 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

소재지가 강화군 선원면 창리 지역으로, 전반적으로 농경지와 주택이 혼재된 지역적 특성을 가집니다. 대규모 상업시설보다는 지역 내 소규모 상점이나 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다. 정확한 상업시설 현황은 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 존재 여부

해당 지역의 특성상 대규모 공업단지나 혐오시설이 인접할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 가축사육제한구역 지정 및 주변 환경에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 잠재적 혐오시설(축사, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설의 분포 여부는 확인되지 않았습니다. 강화군 내 학교 접근성 및 통학 환경에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 의료시설

종합병원이나 대형 병원보다는 지역 내 의원급 의료시설이 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 편의시설

마트, 은행, 관공서 등 기본적인 편의시설은 선원면 소재지 또는 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 위험

등기부상 모든 권리가 말소되는 것으로 보이나, 혹시 모를 미등기 채권이나 숨겨진 권리 관계가 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 다만, 현재까지 제시된 정보상으로는 권리관계가 명확한 편입니다.

6.2. 법규 제한사항

토지이용계획 상 문화재 보호 관련 규제가 적용될 수 있어, 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 매수 후 재산권 행사에 중요한 영향을 미치므로, 반드시 사전에 상세 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로, 실제 임차인이 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 선원면 소재 다세대주택으로, 토지면적 대비 건물면적의 비율이 양호하며, 비교적 넓은 토지 지분을 가지고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높아 경매 절차상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 건축 연차가 30년 이상 경과된 점, 강화군 지역의 부동산 시세 변동성, 문화재 보호 관련 규제 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 지분 확보 가능성이 있습니다.

* 매각으로 인한 권리관계의 소멸 가능성이 높아 명확한 소유권 취득이 기대됩니다.

* 강화군 지역의 부동산 시장 동향 및 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

최근 매매 사례를 고려할 때, 본 물건의 건축 연도(1990년)와 최근 거래된 신축 건물(2013년) 간의 시세 차이를 감안해야 합니다. 또한, 2026년 3월 거래된 41.97㎡ 건물이 4,300만원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 하지만 넓은 토지 지분을 감안할 때, 감정가는 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서, 권리관계가 명확하게 정리된다는 점과 물건의 잠재력을 고려하여, 감정가의 약 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.