나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510735 [2] 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 비동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 “대문고개입구삼거리” 남서측 인근에 위치하며,주위는 전,답 및 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 3개호수로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

대상물건(일련번호 (가)~(라))은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 세로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1),(2): 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 경매 구분

사건번호: 인천지방법원 2025타경510735 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지

인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6, 비동 1층 102호

1.3. 건물 용도

다세대주택

1.4. 면적 정보 (토지/건물)

토지 면적: 70.03㎡ (약 21.18평)

토지 지분: 70.03㎡ (약 21.18평)

건물 면적 (전용 면적): 59.70㎡ (약 18.06평)

건물 지분: 59.7㎡ (약 18.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정평가액

130,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 채권자 및 특이사항

채권자: 평택시산림조합 (평OOOOOO)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 “대문고개입구삼거리” 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 전, 답 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

대상 물건은 북서측으로 세로변에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 총액

등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 23일 접수된 평택시산림조합의 근저당권 (을2)입니다. 모든 권리자는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 585,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건의 개요 및 비고란에는 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

임대 관계가 미상인 점과 보증금 정보가 불확실한 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 상세히 파악해야 합니다.

4. 건축물 상세 정보

4.1. 건물 구조 및 층별 정보

건물은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕으로 이루어져 있습니다. 해당 물건은 총 4층 건물 중 제1층 102호에 해당합니다. 건물 외벽은 인조석 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

4.2. 건물 사용승인일

해당 건물 B동의 사용승인일은 2019년 7월 23일입니다. 이는 비교적 신축에 속하는 건물임을 시사합니다.

5. 주변 환경 및 생활 편의

5.1. 주거 지역 특성

해당 물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리의 농경지 및 주택 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택과 단독주택이 분포하고 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 및 교통 시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 강화초등학교, 선원초등학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 중학교 및 고등학교는 강화읍에 주로 소재하고 있습니다.

5.3. 생활 편의 시설 접근성

대형 편의시설, 병원, 상업 시설 등은 강화읍 소재지에 집중되어 있어 차량을 이용한 이동이 필요합니다. 창리 자체에는 기본적인 편의점 등 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 하는 점이 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

공동담보 물건이므로, 채무 관계 및 담보 설정에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 시세 분석 및 종합 의견

7.1. 최근 주변 부동산 거래 동향

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 거래가 있었습니다.

- 1990년식, 전용면적 33㎡ (약 10평): 50,000,000원 (2024년 6월)

- 2013년식, 전용면적 63.84㎡ (약 19.3평): 88,000,000원 (2026년 6월)

- 1992년식, 전용면적 41.97㎡ (약 12.7평): 43,000,000원 (2026년 3월)

평균적으로, 비교 대상 물건들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 작은 편이며, 제곱미터당 가격은 약 100만원에서 150만원 수준으로 형성되어 있습니다.

7.2. 감정가와 시장 시세 비교

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 이는 전용면적 59.70㎡ (약 18.06평) 기준 약 2,177,554원/㎡의 가격입니다. 이는 최근 거래된 주변 유사 물건들의 시세(약 100~150만원/㎡) 대비 상당히 높은 수준입니다. 그러나 본건은 약 2019년에 건축되어 연식이 매우 짧은 신축 건물이라는 점에서 감정가액이 높게 책정된 것으로 보입니다. 가장 최근 연식인 2013년식 골드타운C동(63.84㎡, 8800만원)과 비교 시, 본건의 신축 연식 프리미엄을 감안하더라도 시세 대비 감정가가 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

7.3. 종합 의견

본건은 신축 다세대주택으로 주거 환경 및 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 지상권 등 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성이 있어 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

- 비교적 신축 건물로 양호한 건물 상태 기대 가능

- 강화군 내 주거 지역으로 조용한 환경

8.2. 투자 고려사항

- 주변 시세 대비 높은 감정가

- 공동담보 물건으로서의 잠재적 위험

- 지상권 등 조사되지 않은 권리 존재 가능성

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 산정 근거

감정가는 130,000,000원입니다. 주변 신축이 아닌 연식 있는 다세대주택의 거래가(약 88,000,000원 ~ 43,000,000원)를 고려할 때, 본건의 연식(약 2019년)을 감안하여 시세를 재산정해야 합니다. 가장 유사한 연식과 면적을 가진 골드타운C동(2013년식, 63.84㎡)의 거래가를 현재 시점에서 유사하게 적용하고, 본건의 신축 연식을 감안하여 적정 가치를 산정합니다. 주변 시세와 감정가의 괴리를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

100,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.