나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510735 [3] 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 “대문고개입구삼거리” 남서측 인근에 위치하며,주위는 전,답 및 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 3개호수로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

대상물건(일련번호 (가)~(라))은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 세로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1),(2): 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경510735 (3)

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 133,000,000원

토지면적: 70.03㎡ (약 21.18평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택시산림조합 (등기부 확인)

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "대문고개입구삼거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 1월 23일 접수된 평택시산림조합의 근저당권 (을2, 585,000,000원)입니다.

본 경매는 2025년 8월 6일 접수된 평택시산림조합의 임의경매 (갑19, 485,023,254원)로 진행됩니다.

등기부채권 총액은 585,000,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-10. 대항력 없음.

* 설 : 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2025-08-06, 확정일자 2025-08-06, 배당신고일자 2025-10-21. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 지역은 농경지와 주택이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

주변에 상업시설이나 중심상권에 대한 정보는 부족하며, 주로 지역 주민을 위한 소규모 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

다세대주택의 용도로 보아 주거 중심의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 2019년 7월 23일 사용 승인된 건물입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

특히, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약이 될 수 있는 중요한 사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 파악되었으나, 실제 점유 관계 및 퇴거 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건 임차인들은 대항력 없음으로 명시됨)

* 문화재 관련 규제: 토지이용계획상 문화재 보호 지역으로 지정될 가능성이 있어, 관련 인허가 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 지역 내 가축사육 제한 구역에 해당하여, 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 제공된 주변 시세 정보와 감정가(133,000,000원) 간에 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역 내에 소재하고 있습니다.

건축 연수가 비교적 최근(2019년)이며 승강기 등 기본적인 편의 설비도 갖추고 있습니다.

권리상 큰 문제는 없어 보이나, 문화재 관련 규제와 같은 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세 조사를 기반으로 한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 건축된 다세대주택으로 신축 효과를 기대할 수 있습니다.

* 강화군 지역의 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 정확한 시세 조사와 권리 분석을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 평당 약 33만원에서 45만원 수준으로 파악됩니다.

본 건물의 전용면적은 약 18.06평이며, 2019년식임을 감안할 때, 평당 약 45만원 이상의 시세를 적용할 수 있습니다.

이에 따라 예상 시장가는 약 8,100만원 ~ 8,500만원 수준으로 산정됩니다.

감정가 133,000,000원 대비 시세가 낮은 점을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.