나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5791 [5] 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 '대연역' 남서측 인근에 위치
하는 대동레미안7 1층 101호 외 5개호(총 6개호)로서 부근은 근린생활시설 및 공동주택,
단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 5개호로서
외벽: 화강석붙임 및 스톤코드 마감 등
내벽: 실내 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1) 1층 101호, 기호(2) 1층 102호는 근린생활시설(상호: 질주모빌리티)로서
각 호 사이의 경계벽(1면) 구분 없이 일체로 이용중임.
기호(3) 1층 103호: 근린생활시설(상호: 빽보이피자).
기호(4) 1층 104호: 근린생활시설(상호: OHSLOW).
기호(5) 1층 105호: 근린생활시설(상호: GS25).
기호(6) 1층 106호: 근린생활시설(상호: 개인택시 상담소).

설비내역

위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 아파트 및 업무시설(오피스텔),
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 본건 중 기호(1,2)는 기준시점 현재 각 호 사이의 경계벽(1면) 구분없이
일괄로 사용중인 구분건물이나, 경계벽 제거가 일시적인 것으로 도면 등에 의하여
각 호의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 경계벽에 대한 복원 및 통로의 확보가
가능하며 그 원상회복에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 사료되며 각 호의 구조
및 형태, 규모, 용도 등을 참작할 시 구조 및 이용상 독립성을 갖추고 각 호별 단독
적인 효용가치가 있을 것으로 판단되는 바, 이를 참작하여 정상 감정평가하였으니
업무에 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5791 (5)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 405,000,000원

토지면적: 15.30㎡ (약 4.63 평)

건물면적: 40.04㎡ (약 12.11 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역

건축물명: 대동레미안 7

주용도: 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 (복합건물)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2015년 10월 28일

층수: 9층 건물 내 1층

건물 전체 대지면적: 980.5㎡

건물 전체 건축면적: 414.04㎡

건물 전체 연면적: 3641.47㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 '대연역' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 서측 및 남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 24일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권 (을7) 입니다.

* 임차인 현황:

* 김 수원

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2021-11-02

확정일자: 2024-11-12

배당신고일자: 2025-09-23

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자가 경과하였으나 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

* 정 대근

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-08-04

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 한 지유

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-11-30

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 없어 정확한 인수 금액을 파악하기 어렵습니다. 만약 대항력이 인정될 경우, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 기타 권리 분석:

* 집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전 등의 권리가 존재합니다.

* 가장 주의해야 할 권리는 2025년 3월 28일에 접수된 신종준 명의의 소유권이전청구권가등기(갑5)입니다. 이 가등기는 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 경매 절차에서 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 소유권 취득에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 2025년 9월 1일 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정(갑6)은 본건에 해당하며, 2025년 9월 2일 접수된 부산진구의 압류(갑7)는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액은 1,740,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 근린생활시설 용도로, 부산 남구 대연동의 지역 상권 내에 위치합니다.

* 주변에는 다양한 근린생활시설(개인택시 상담소, GS25, OHSLOW, 빽보이피자, 질주모빌리티 등)이 운영되고 있습니다.

* 특히 1층 101호와 102호는 구분 없이 일체로 사용되고 있어, 업종 및 운영 방식에 따라 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* '대연역' 인근으로 유동인구의 잠재력이 있으며, 지역 주민 및 인근 직장인 대상의 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 '대연역'을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거/상업 환경: 주거용 건물과 상가건물이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 2025년 3월 28일에 접수된 신종준 명의의 소유권이전청구권가등기(갑5)가 가장 큰 리스크입니다. 이 가등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으며, 가등기권자가 소유권 행사를 할 경우 경매 절차의 효력 자체에 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 소유권 취득에 치명적인 장애가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 김 수원: 3천만원의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다.

* 한 지유: 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 보증금액을 알 수 없으며, 대항력 유무에 따라 보증금 전액 인수 리스크가 존재합니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 공동담보 물건이 존재하므로, 채권액 회수 현황에 따라 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 지도 검색 결과 직접적인 혐오시설(폐수처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동 '대연역' 인근에 위치한 근린상가입니다. 건물은 비교적 최신 건축물(2015년 준공)이며, 지역 상권 및 교통은 보통 수준입니다.

그러나 권리분석 결과, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 존재하여 낙찰자가 소유권을 온전히 취득하지 못할 매우 높은 위험이 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하여 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

이러한 중대한 권리 하자는 본 물건의 입찰 참여를 매우 어렵게 만드는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* '대연역' 역세권 상가로서 향후 지역 발전 및 시세 상승 가능성.

* 지역 기반 상권 내에서 다양한 업종의 점포가 운영 중.

* 건물 자체의 연식(2015년 준공)으로 인한 관리 상태 양호 예상.

(단, 심각한 권리 하자로 인해 투자 가치를 논하기 어려운 상황입니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 존재하여 낙찰자가 소유권을 온전히 취득하지 못할 위험이 매우 높습니다.

이 가등기는 경매 절차의 효력을 무효로 만들 수도 있는 중대한 권리이므로, 사실상 본 물건은 입찰을 진행하기 매우 어려운 물건으로 판단됩니다.

만약 법률 전문가의 면밀한 검토 결과, 해당 가등기가 어떤 방식으로든 말소되거나 낙찰자의 소유권 행사에 지장이 없다는 확실한 근거가 있을 경우에 한해 신중한 접근이 가능할 것입니다.

이러한 중대한 권리 하자를 감안할 때, 예상 입찰가를 산정하는 것은 의미가 없으며,

본 물건에 대한 입찰은 권장하지 않습니다.

추가적인 법률 자문 및 현장 조사 필수.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.