나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5791 [4] 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 '대연역' 남서측 인근에 위치
하는 대동레미안7 1층 101호 외 5개호(총 6개호)로서 부근은 근린생활시설 및 공동주택,
단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 5개호로서
외벽: 화강석붙임 및 스톤코드 마감 등
내벽: 실내 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1) 1층 101호, 기호(2) 1층 102호는 근린생활시설(상호: 질주모빌리티)로서
각 호 사이의 경계벽(1면) 구분 없이 일체로 이용중임.
기호(3) 1층 103호: 근린생활시설(상호: 빽보이피자).
기호(4) 1층 104호: 근린생활시설(상호: OHSLOW).
기호(5) 1층 105호: 근린생활시설(상호: GS25).
기호(6) 1층 106호: 근린생활시설(상호: 개인택시 상담소).

설비내역

위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 아파트 및 업무시설(오피스텔),
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 본건 중 기호(1,2)는 기준시점 현재 각 호 사이의 경계벽(1면) 구분없이
일괄로 사용중인 구분건물이나, 경계벽 제거가 일시적인 것으로 도면 등에 의하여
각 호의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 경계벽에 대한 복원 및 통로의 확보가
가능하며 그 원상회복에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 사료되며 각 호의 구조
및 형태, 규모, 용도 등을 참작할 시 구조 및 이용상 독립성을 갖추고 각 호별 단독
적인 효용가치가 있을 것으로 판단되는 바, 이를 참작하여 정상 감정평가하였으니
업무에 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3. 물건기본정보

4.1. 사건개요

5.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5791 (4)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

6.1. 2.물건현황

7.

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1750-11, 대동레미안7 1층 105호

* 건물명: 대동레미안7

* 구분: 집합건물

* 용도: 근린상가

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

8.1. 3.감정가및면적

9.

* 감정가: 672,000,000원

* 토지면적: 22.60㎡ (약 6.84평)

* 건물면적: 58.93㎡ (약 17.83평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 1층 105호

10. 입지조건

11.

12.2. 1.위치및주변환경

13.

* 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 '대연역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 건물은 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 이용 중인 복합 용도의 건물입니다.

14.2. 2.교통상황

15.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

16. 권리분석

17.

18.3. 1.등기부현황

19.

* 소유권보존 (2015-11-11)

* 전세권설정 (2015-11-24, 주식회사지에스리테일, 30,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (2015-12-31)

* 근저당권 (2023-04-24, 남부산농업협동조합, 1,740,000,000원)

* 소유권이전청구권가등기 (2025-03-28, 신종준)

* 임의경매개시결정 (2025-09-01, 남부산농업협동조합)

* 압류 (2025-09-02, 부산진구)

* 총 등기부채권액: 1,770,000,000원

20.3. 2.임차인현황및인수사항

21.

* 임차인: 주식회사지에스리테일

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (단, 물건명세서상 전세권은 배당요구하지 않아 매수인에게 인수됨)

* 비고: 을구 2번 전세권설정 등기가 말소기준권리이며, 전세권자가 배당요구를 하지 않아 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 30,000,000원의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

22.3. 3.권리분석요약

23.

* 본 건의 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 2번 전세권설정 등기(주식회사지에스리테일, 30,000,000원)뿐입니다.

* 이 외의 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 낙찰자는 상기 전세권 30,000,000원을 인수해야 하므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

24. 상권분석

25.

26.4. 1.업종분석

27.

* 현재 본건이 포함된 1층 일부 호실은 '질주모빌리티', '빽보이피자', 'OHSLOW', 'GS25', '개인택시 상담소' 등 다양한 업종으로 이용 중에 있습니다.

* GS25 편의점이 입점해 있어 유동인구가 있음을 시사합니다.

28.4. 2.상권특징

29.

* 대연역 인근의 역세권 상권으로, 배후 주거 및 업무시설 이용객을 대상으로 하는 상권입니다.

* 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

30. 생활정보

31.

32.5. 1.편의시설및문화시설

33.

* 건물 내 편의점(GS25)이 위치하고 있으며, 대연역 인근의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

34. 잠재적리스크

35.

36.6. 1.권리관계리스크

37.

* 가장 큰 리스크는 30,000,000원의 전세권이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 총 투자 비용 증가 요인으로 작용합니다.

38.6. 2.공실리스크

39.

* 현재 여러 업종으로 운영 중이나, 개별 점포의 영업 성과 및 임대차 안정성은 미상입니다.

* 상권의 활성화 정도 및 경쟁 환경에 따라 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

40.6. 3.기타리스크

41.

* 일부 호실(101호, 102호)은 경계벽 없이 일체로 이용 중이며, 원상회복이 가능하다고는 하나 이와 관련된 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다.

42. 종합의견

43.

44.

* 본건은 대연역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 주변 배후 수요가 있는 입지입니다.

* 다양한 업종으로 활용 가능하며, 건물 내 편의시설이 입점해 있어 기본적인 상권 기능은 갖추고 있습니다.

* 다만, 30,000,000원의 전세권이 낙찰자에게 인수된다는 점과 임대차 관계 및 개별 점포 운영 상황에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용합니다.

45. 투자포인트

46.

47.

* 대연역 초역세권의 입지적 장점

* 부산의 주요 상권 중 하나인 대연동 지역의 잠재력

* 복합 용도의 건물로 다양한 상업적 활용 가능성

* 전세권 인수 비용을 제외한 실질적인 투자 비용 고려 시 비교적 합리적인 취득 가능성

48. 예상입찰가

49.

50.

* 감정가: 672,000,000원

* 인수되는 전세권 보증금: 30,000,000원

* 입찰가 산정 시, 감정가에서 인수 보증금 30,000,000원을 제외한 642,000,000원을 기준으로, 물건의 실제 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.