나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5791 [3] 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 '대연역' 남서측 인근에 위치
하는 대동레미안7 1층 101호 외 5개호(총 6개호)로서 부근은 근린생활시설 및 공동주택,
단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 5개호로서
외벽: 화강석붙임 및 스톤코드 마감 등
내벽: 실내 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1) 1층 101호, 기호(2) 1층 102호는 근린생활시설(상호: 질주모빌리티)로서
각 호 사이의 경계벽(1면) 구분 없이 일체로 이용중임.
기호(3) 1층 103호: 근린생활시설(상호: 빽보이피자).
기호(4) 1층 104호: 근린생활시설(상호: OHSLOW).
기호(5) 1층 105호: 근린생활시설(상호: GS25).
기호(6) 1층 106호: 근린생활시설(상호: 개인택시 상담소).

설비내역

위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 아파트 및 업무시설(오피스텔),
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 본건 중 기호(1,2)는 기준시점 현재 각 호 사이의 경계벽(1면) 구분없이
일괄로 사용중인 구분건물이나, 경계벽 제거가 일시적인 것으로 도면 등에 의하여
각 호의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 경계벽에 대한 복원 및 통로의 확보가
가능하며 그 원상회복에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 사료되며 각 호의 구조
및 형태, 규모, 용도 등을 참작할 시 구조 및 이용상 독립성을 갖추고 각 호별 단독
적인 효용가치가 있을 것으로 판단되는 바, 이를 참작하여 정상 감정평가하였으니
업무에 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 남구 대연동에 소재한 근린상가 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5791 (3)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1750-11, 대동레미안7 1층 104호

건물용도: 근린상가

건물규모: 철근콘크리트구조, 9층 건물 내 1층 104호

감정가: 439,000,000원

토지면적: 15.80㎡ (약 4.78평)

건물면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 '대연역'에서 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건은 서측 및 남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 근저당권, 소유권이전청구권가등기(2025-03-28, 신종준), 임의경매개시결정(2025-09-01, 남부산농업협동조합), 압류(2025-09-02, 부산진구) 등이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다.

* 인수되는 권리 및 임차인 현황

본 건에는 '대항력 있음'으로 표시된 임차인 김대훈이 있습니다.

임차인 정보:

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자일자: 2022-04-04

대항력: 있음

주의사항: 임차인 김대훈은 대항력이 있으므로, 임대차 관계를 면밀히 조사해야 합니다. 법원에서 '인수 보증금 합계 0원'으로 분류되었으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요하며, 본 건의 경우 보증금이 기재되어 있으므로 배당 관련 내용을 확인하고 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권 보존등기(2015-11-11) 이후 소유권 이전(2015-12-31)이 있었으며, 그 외 근저당, 소유권이전청구권 가등기, 임의경매, 압류 등이 등기되었습니다. 현재 소유권자는 등기부상 '김미향외 2명'으로 시작하여 변경된 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 건물 내 상가 현황

본 건물 1층에는 '질주모빌리티', '빽보이피자', 'OHSLOW', 'GS25', '개인택시 상담소' 등 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있거나 운영된 이력이 있습니다. 본건(104호)은 'OHSLOW'라는 상호로 이용 중입니다. (기호 1,2호는 일체로 이용 중)

* 주변 상권 특성

대연역 인근으로 유동인구가 꾸준하며, 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 배후 주거 단지가 있어 안정적인 소비층 확보가 가능합니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 심각한 수준의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상권 특성상 소규모 유흥업소 등이 혼재할 수 있으므로 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 편의시설

부산 지하철 2호선 대연역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있으며, 주거 밀집 지역과 가까워 배후 수요가 탄탄합니다.

* 주변 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김대훈의 보증금 1천만원에 대한 인수 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 최우선 과제입니다. 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수하게 되어 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 이용 상태: 1층 101호와 102호가 현재 경계벽 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 향후 원상복구에 따른 비용 발생 가능성을 시사합니다. 다만, 감정평가서 상 복원 비용이 과다하지 않을 것으로 판단하고 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 소재지는 제3종일반주거지역으로, 건축 및 용도에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 소유권 관련 사항: 집합건물 등기부상 권리 변동이 다소 복잡하게 나타나는 부분이 있어, 소유권 관련 사항을 명확히 파악하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 핵심 상권 중 하나인 대연역 인근에 위치한 1층 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

다만, 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 존재와 그에 따른 보증금 인수 가능성입니다. 법원에서는 인수 보증금 합계가 0원이라고 판단했으나, 이는 배당 순위에 따른 결과일 뿐, 실제 임차인이 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 회수 가능성 및 낙찰 시 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

건물 자체는 복합 용도(아파트, 오피스텔, 상가)로 구성되어 있어 다양한 고객층을 흡수할 수 있으며, 1층 상가의 이점을 활용한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 대연역 초역세권 입지.

* 1층 상가로 높은 접근성 및 가시성 확보.

* 주거 및 업무 시설 밀집 지역으로 안정적인 고정 고객 확보 가능.

* 말소기준권리 이후 권리들은 대부분 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 439,000,000원

인수 보증금: 0원 (보고서상 합계 기준)

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 상황에서 임차인 김대훈의 보증금 10,000,000원이 배당을 통해 모두 변제되지 않을 경우, 이는 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 금액이 될 수 있습니다. 따라서 실질적인 입찰가는 감정가에서 이러한 예상 인수 금액과 기타 경매 낙찰 후 발생하는 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 고려하여 수익률 분석을 기반으로 산정해야 합니다.

일반적으로 상가 경매의 경우 감정가의 70~90% 범위에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다. 본 건의 경우, 권리관계의 복잡성이 낮다는 장점이 있으나, 임차인 관련 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% 수준인 약 351,200,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 가능 금액을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 상권 및 임차인 상황을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.