나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51113 [2] 전라남도 함평군 학교면 마산리 757-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

번호(1~3,5,6) 본건은 영암군 학산면 용산리 소재 신복마을 서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌자연마을, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지역임. 번호(7) 본건은 함평군 학교면 마산리 소재 동함평일반산업단지내에 위치하며, 부근은 중소규모의 각종 공장 및 공업나지 등으로 형성된 일반산업단지임.

교통상황

번호(1~3,5,6) 본건까지 차량 출입 용이하며 순수농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통정도임. 번호(7) 본건까지 차량 출입 용이하며, 광주-무안고속도로 동함평TG가 근거리에 소재하고 가로망이 정비된 산업단지에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

번호(1~3) 3필지 일단의 부정형으로 지반은 대체로 평탄하며 공장부지로 이용중이며 일부 콘크리트 포장되어 있으나 대부분은 비포장상태임. 번호(5,6) 각필지 부정형으로 도로임. (일부는 포장이 되어 있는 진입로이나 대부분은 인접토지와 경계 구분이 없는 비포장 토지로서 도로형태를 갖추고 있지 않음) 번호(7) 사다리형으로 지반은 대체로 평탄하며 공장부지로 이용중이고 비포장상태로서 파쇄석이 깔려 있음.

인접 도로상태

번호(1~3,5,6) 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함. 번호(7) 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

번호(1,5) 계획관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/ 닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 번호(2,3,6) 계획관리지역,가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리, 메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 번호(7) 도시지역,일반공업지역,지구단위계획구역,중로2류(폭15m~20m)(접함),가축사육제한 구역(상대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

토지(5) 지상에 이동이 용이한 '철재콘테이너' 1개가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

번호(4) 일반철골구조 강판지붕 단층건으로 내외벽: 강판 이음 주기둥: H-Beam(400x 200mm) 창호: 샤시창임. 번호(4-1) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 외벽: 판넬 마감 내벽: 판넬 및 벽지마감 창호: 샤시창임. 번호(8,10) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 내외벽: 판넬 이음 주기둥: H-Beam(500x 200mm, 250x125mm) 창호: 샤시창임. 번호(9) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 외벽: 판넬 마감 내벽: 판넬 및 벽지마감 창호: 샤시이중창으로 일부 천장누수가 있는 것으로 탐문됨. -번호(8,10)건물과 제시외건물(ㅈ)은 실제 1동의 건물이며, 일반건축물대장에 1동의 건물로 등재되어 있음.(일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 1,084.2㎡) -번호(9)건물과 제시외건물(ㅋ,ㅌ)은 실제 1동의 건물이며, 일반건축물대장에 1동의 건물로 등재되어 있음.(일반철골구조 판넬지붕 단층 사무실,기숙사 350.88㎡)

이용상태

번호(4) 공장 번호(4-1) 기숙사 번호(8,10) 공장 번호(9) 사무실,기숙사

설비내역

번호(4) 소방설비 되어 있으나 작동 여부는 미상임. 번호(4-1) 급배수 및 위생설비, 난방설비 되어 있음. 번호(8,10) 소방설비 되어 있으나 정상적인 작동 여부는 미상임. 번호(9) 급배수 및 위생설비 되어 있으며, 난방설비 및 소방설비 갖추어져 있으나 정상적인 작동 여부는 미상임.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물(ㄱ~ㅍ)이 소재하여 개략적으로 실측하여 평가하였음. 제시외건물(ㄴ,ㅁ)은 일부가 타지상에 소재함.

공부와의 차이

번호(4-1) 공부상 용도가 '사무실'이나 현황은 '기숙사'로 이용중임. 번호(9) 공부상 용도가 '공장'이나 현황및 일반건축물대장상 '사무실,기숙사'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)번호(4,4-1)건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 2)기계기구의 현상 ㄱ. 번호(1~6)기계기구는 장기간 사용하지 않은 노후화된 기계로서 파손 및 부식, 부품 멸실 등으로 제현상 및 관리상태 불량하며 본래의 용도로의 사용은 어려울 것으로 판단됨. ㄴ. 번호(13~15,19~21)은 상당기간 사용하지 않은 기계로서 일부 부품이 소재불명이며 전기 및 배관 등이 끊겨 있는 상태이고 정상적인 작동 여부는 확인을 요함. ㄷ. 번호(14)는 목록상 Seraial No.: SK 201706-037 이나 명판표시는 SK 201707-037임. 번호14) Air Compressor 용량이 목록상 22kw이나 현황은 15kw임. ㄹ. 번호(15)는 목록상 제작번호가 SK 201708-839 이나 명판표시는 SK 201710-039임. ㅁ. 번호(14,15,21)기계기구 중 일부 부품은 소재불명임.(기계기구감정평가명세표 참조) ㅂ. 번호(21)기계기구는 목록상 '영암군 서호면 몽해리 140-1번지 외'에 소재하는 것으로 표시되나 현황은 '함평군 학교면 마산리 757-6번지' 에 소재함. ㅅ. 번호(22)기계기구는 목록상 '영암군 서호면 몽해리 140-1번지 외'에 소재하는 것으로 표시되나 현황은 인접지인 '영암군 학산면 용산리 970번지 외' 에 소재함.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함 매각
-공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 매각(일련번호 14. 일부(몰드금형, COMPRESSOR 중 Air Receiver Tank, Air Dryer), 15. 일부(칠러, 호퍼로더, 몰드금형), 21. 일부(호퍼로더, 몰드금형) 소재불명(감정평가서 참조)
-별지 기재 기계기구 중 일련번호 13,14,15은 일련번호 16,17,18과 동일함(감정평가서 참조)
-일련번호 13~15, 19~21은 상당기간 사용하지 않은 기계로서 정상적인 작동 여부는 확인을 요함
-일련번호 21은 목록상 '영암군 서호면 몽해리 140-1번지 외'에 소재하는 것으로 표시되나 현황은 '함평군 학교면 마산리 757-6번지'에 소재함
-일련번호 14는 목록상 Seraial No.: SK 201706-037이나 명판표시는 SK 201707-037이고, Air Compressor 용량이 목록상 22w이나 현황은 15kw임. 일련번호 15는 목록상 제작번호가 SK 201708-839이나 명판표시는 SK 201710-039임
-목록 7은 인접지와 경계구분이 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량 요함
-목록8,10 건물과 제시외건물(ㅈ)은 실제 1동의 건물이며, 일반건축물대장에 1동의 건물로 등재되어 있음(일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 1,084.2㎡)
-목록9 건물과 제시외건물(ㅋ,ㅌ)은 실제 1동의 건물이며, 일반건축물대장에 1동의 건물로 등재되어 있음(일반철골구조 판넬지붕 단층 사무실, 기숙사 350.88㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51113 (2)

* 소재지: 전라남도 함평군 학교면 마산리 757-6

* 용도: 공장

* 감정가: 2,867,257,200원

* 토지면적: 9917.00㎡ (약 3,000.22평)

* 건물면적: 1322.70㎡ (약 400.13평) (제시외 120.38㎡ 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항:

- 일괄매각. 제시외 건물 포함 매각

- 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 매각 (일부 소재불명, 작동 여부 확인 요함)

- 기계기구 일부 동일, 일부 장기간 미사용, 일부 스펙 상이

- 경계 구분 불분명

- 건물 8,10과 제시외(ㅈ)은 1동 (일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 1,084.2㎡)

- 건물 9와 제시외(ㅋ,ㅌ)은 1동 (일반철골구조 판넬지붕 단층 사무실, 기숙사 350.88㎡)

* 작성일: 2026년 5월 21일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

- 일부는 영암군 학산면 용산리 소재 신복마을 서측 인근의 농촌지역에 위치.

- 일부는 함평군 학교면 마산리 동함평일반산업단지 내에 위치하며, 중소규모의 각종 공장 및 공업나지 등으로 형성된 지역.

* 교통상황:

- 차량 출입이 용이함.

- 광주-무안고속도로 동함평TG가 근거리에 소재.

- 가로망이 정비된 산업단지에 위치하여 교통 상황은 무난함.

* 형태 및 이용상태:

- 토지: 3필지 일단의 부정형으로 지반은 대체로 평탄하며 공장부지로 이용 중 (대부분 비포장). 일부 필지는 도로 형태로 이용 중 (대부분 비포장). 타 필지는 사다리형으로 공장부지 이용 중 (비포장, 파쇄석 깔림).

- 건물: 공장, 기숙사, 사무실 등으로 이용 중. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물.

* 인접 도로상태:

- 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

- 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 번호(1,5): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역).

- 번호(2,3,6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(250m제한구역).

- 번호(7): 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(상대제한구역), 역사문화환경보존지역, 일반산업단지.

* 기타참고사항(토지): 토지(5) 지상에 이동이 용이한 '철재콘테이너' 1개가 소재함.

1.2. 권리분석

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 양*: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사포인트스톤칼라: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2022-05-17, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 6,364,468,504원

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2017-08-11)

* 권리분석 요약:

- 본건의 근저당, 압류, 가압류 등 대부분의 권리사항은 말소기준권리인 하나은행 근저당권보다 후순위로 발생하였으므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

- 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

- 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 상 특이사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 함평군 학교면 동함평일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변은 중소규모 공장들이 밀집해 있으며, 농촌 지역과도 인접해 있습니다.

* 광주-무안고속도로의 접근성이 용이하여 물류 이동에 유리합니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 공장 용도로 이용되는 지역으로, 주변은 농촌 지역과 산업단지가 혼재되어 있습니다.

* 따라서 일반적인 주거 지역에 비해 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 기계기구 상태 및 소재 불명:

- 공장 및 광업재단저당법에 따라 매각에 포함된 기계기구 중 일부(일련번호 14, 15, 21 등)는 소재가 불명확하거나, 스펙(용량, 제작번호 등)이 목록과 다릅니다.

- 상당수의 기계기구(일련번호 13~15, 19~21)는 장기간 사용하지 않아 파손, 부식, 부품 멸실 등으로 노후화되어 정상적인 작동 여부 확인이 필요하며, 실제 사용이 어려울 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 건물 관련 사항:

- 일부 건물(4, 4-1)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

- 건물(4-1)은 공부상 '사무실'이나 현황은 '기숙사'로 이용 중이며, 건물(9)는 공부상 '공장'이나 현황은 '사무실, 기숙사'로 이용 중으로, 공부와의 차이가 존재합니다.

* 토지 경계 불분명:

- 토지 목록 7번은 인접지와 경계 구분이 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건:

- 해당 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 절차 진행 시 특이사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 함평군 동함평일반산업단지 내에 위치한 공장용 부동산입니다. 총 면적 9917.00㎡(약 3,000.22평)의 토지 위에 건축 면적 1322.70㎡(약 400.13평)의 공장 건물 및 관련 시설이 소재합니다. 감정가는 2,867,257,200원입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 인수에 대한 부담은 적습니다. 다만, 매각에 포함된 다수의 기계기구가 노후화, 소재 불명, 작동 불확인 등의 문제를 가지고 있으며, 일부 건물에 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 현황의 차이가 있어 실사 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 또한, 토지 경계 불분명 문제도 고려해야 합니다.

산업단지 내 입지 및 넓은 부지는 장점이나, 포함된 기계기구 및 건물 상태에 대한 위험 요소를 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 공장 운영 및 사업 확장 가능성이 높은 입지.

* 넓은 부지 활용: 토지 면적이 넓어 추가 시설 증축 또는 야적장 등으로 활용 가능.

* 권리관계 명확: 대부분의 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리관계 정리가 용이함.

* 공장 관련 설비 포함: 상태 양호한 기계가 있다면 추가적인 가치 상승 요인 (단, 위험성 수반).

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 2,867,257,200원

* 본 물건은 포함된 기계기구의 상태 불량, 소재 불명, 건물 하자 등 잠재적 리스크 요인이 상당수 존재합니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 이러한 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 범위에서 입찰을 고려할 수 있으나, 철저한 현장 조사를 통해 기계기구 및 건물의 실질 가치를 재평가하고, 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 단순 추정이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 추가 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.