나이스옥션 법원경매 군산 2024타경25600 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 153-12 나운1차서호아파트 104동 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "군산서해초등학교" 북서측 인근에 위치하는
구분건물[나운1차서호아파트 제104동 제8층 제801호]로서, 주위는 중·소규모의 아파트단지
및 학교 등이 밀집한 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통
임.

건물의 구조

일련번호1) - 철근콘크리트조 스라브지붕 13층 중 8층 801호 로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도
시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 조사일 현재 "아파트부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동서남북 4면이 접하고, 남서측으로 폭 약 20미터의 아스팔트포장도로를 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m-40m)(2)(접합), 소로
3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2024타경25600 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 153-12 나운1차서호아파트 104동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지면적: 46.07㎡ (약 13.9평)

토지지분: 46.074㎡ (약 13.9평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

건축물 용도승인일: 1995년 6월 30일

아파트명: 나운1차 서호아파트

건축구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 13층 건물 중 8층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 소재하며, "군산서해초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모의 아파트 단지와 학교 등이 밀집한 주거지역을 형성하고 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류, 소로3류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(택지개발지구), 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 말소기준권리:

말소기준권리는 2021년 2월 15일 접수된 국민은행 근저당(을11)이며, 채권 최고액은 77,000,000원입니다.

* 등기부채권 총액:

등기부상 채권 총액은 121,161,107원입니다.

* 임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 해당 물건에 대한 점유 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주거환경:

중소규모 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 생활편의시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 복리시설이 마련되어 있습니다. 주변 학군으로는 군산서해초등학교가 인접해 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 규모:

나운1차 서호아파트는 총 7개 동, 490세대로 구성되어 있으며, 본건이 속한 104동은 13층 건물로 총 52세대가 거주하고 있습니다.

* 주차시설:

단지 내 총 339대의 주차가 가능하며, 104동의 경우 126대의 실내 기계식 주차 공간과 339대의 옥외 기계식 주차 공간이 마련되어 있습니다. (건축물대장상 총 주차 대수는 465대)

* 편의시설:

단지 내 편의시설 외에 인근 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연식:

1995년에 사용 승인된 아파트로, 약 30년의 건축 연식을 가지고 있어 향후 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당되어 향후 개발이나 이용 시 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설:

주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 택지개발지구 및 주거지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

군산시 나운동에 위치한 나운1차 서호아파트 104동 801호는 학교와 주거단지가 인접하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 부동산을 취득할 수 있습니다. 다만, 비교적 오래된 건축 연식과 일부 토지이용계획 상의 제한은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 입지: 초등학교와 아파트 단지가 밀집한 지역으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 일괄 매각으로 인한 권리 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 최근 실거래가 반영: 동일 면적의 아파트가 최근(2026년 5월) 1억 1,900만원에 거래된 사례가 있어 시세 반영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

해당 물건의 감정가는 136,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(84.99㎡)의 아파트가 2026년 5월 7일 11,900만원(1억 1,900만원)에 거래되었습니다. 8층이라는 점을 고려할 때, 해당 실거래가를 기준으로 삼아 보수적으로 접근하거나, 낙찰을 목표로 한다면 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 실제 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.