나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22053 [2] 경상남도 거제시 옥포동 산46-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

[일련번호 1 토지] 본건은 경상남도 거제시 남부면 다대리 소재 '다대마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 전, 답 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. [일련번호 2 토지] 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상가 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

[일련번호 1 토지] 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. [일련번호 2 토지] 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[일련번호 1 토지] 인근지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전으로 이용 중임. [일련번호 2 토지] 서측으로 하향 완경사 지세의 사다리형 토지로서, 자연림 및 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

[일련번호 1 토지] 남동측으로 노폭 약 3~4m정도의 도로를 통해 출입이 가능함. [일련번호 2 토지] 서측으로 노폭 약 8~10m정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1 토지] 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구). [일련번호 2 토지] 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

공부와의 차이

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22053 (2)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 산46-11

용도: 임야

토지면적: 834.00㎡ (약 252.29평)

감정가: 262,710,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거제시산림조합

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치하며, '옥포중학교' 북측 인근 지역에 해당합니다.

주변 환경은 아파트, 상가 등이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 서측으로 노폭 약 8~10m의 도로와 접하고 있어 교통 및 접근성은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 없습니다.

말소기준권리는 2020년 12월 18일 거제시산림조합이 설정한 근저당권 (을9)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 221,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 거제시산림조합이 설정한 지상권이 있습니다. 이는 매각 후에도 해당 지상권이 존속함을 의미하므로, 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 임야로서, 주변에 주거 및 상업 시설(아파트, 상가 등)이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

상권 형성에 직접적인 영향을 미치는 상업 시설보다는 토지 자체의 용도 및 개발 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 '옥포중학교'가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

아파트와 상가가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 원활할 것으로 예상됩니다.

주변에 옥포대첩기념공원, 옥포중앙공원 등이 있어 문화 및 휴식 공간 접근성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

매각 후 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 지상권은 거제시산림조합이 보유하고 있으며, 이는 토지 소유자의 자유로운 토지 사용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 지상권의 상세 내용(존속 기간, 범위, 사용 조건 등) 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 내에 위치하나, 준보전산지로 지정되어 있어 산지 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 이는 건축 및 개발 행위에 제한이 될 수 있습니다.

토지는 서측으로 하향하는 완경사 지세의 사다리형으로, 자연림 및 전으로 이용 중입니다. 경사지라는 점은 개발 시 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있습니다.

주변에 특별히 확인된 혐오 시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 거제시 옥포동에 위치한 임야로, 옥포중학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트와 상가가 혼재된 지역입니다.

토지 자체는 경사지이며 준보전산지로 지정되어 있어 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

무엇보다 본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점이 매우 중요합니다. 이 지상권은 해당 토지의 사용 및 활용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 상세 내용을 파악하고 권리 관계를 명확히 이해해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

거제시 옥포동이라는 지역적 입지를 가지고 있습니다.

존속하는 지상권으로 인해 일반적인 물건보다 권리 분석이 복잡하지만, 이러한 특수성을 이해하고 접근하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

장기적인 관점에서 토지 가치 상승 또는 개발 가능성을 염두에 둔 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,710,000원입니다.

그러나 매각 후 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재하며, 준보전산지라는 개발 제한 사항도 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자자는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 지상권으로 인한 실질적인 토지 사용 제약을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가는 지상권의 구체적인 내용, 주변 시세, 향후 거제시의 개발 계획 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 60~80% 범위 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.