나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5386 [1] 경상남도 사천시 서포면 다평리 651-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2024.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 (1-3)토지는 경상남도 사천시 서포면 다평리 소재 "신소마을회관" 북서측 원거리에 위치하고 주위는 비경지정리된 전, 답과 임야등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

평가대상 (1-3)토지는 서포면면소재지 외곽에 위치하고 대중교통편은 다소 불편하나 소형차량의 진출입은 가능한 상태임.

형태 및 이용상태

평가대상 (1,2)토지는 부정형의 토지로 지반평탄하게 조성되어 "잡종지"로 이용중이고,
평가대상 (3)토지는 부정형의 토지로 지반평탄하게 조성되어 "건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

평가대상 (1-3)토지는 지적도상 맹지이나 폭약2미터 내외의 콘크리트 포장도로 및 비포장도로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

평가대상 (1,2)토지 : 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 영농여건불리농지,
평가대상 (3)토지 : 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

평가대상 (1,2)토지상에는 별첨 지적 및 건물개황도와 같이 토지의 사용, 수익에 영향을 미치는 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가 요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-1)건물은 목조판넬지붕단층건으로
내외벽 : 판넬붙임.
일련번호(1-2)건물은 목조강판지붕단층건으로
내외벽 : 합판붙임
창호 : 새시창호단창
일련번호(2-1,-2,-3)건물은 목조강판지붕단층건으로
내외벽 : 판넬붙임.
창호 : 새시창호
일련번호(2-4)건물은 컨테이너하우스로
내외벽 : 철재
창호 : 새시창호
일련번호(4)건물은 일반목구조 기와지붕단층건으로 사용승인일은 2014.11.07일
외벽 : 황토붙임
내벽 및 천정 : 황토 및 한지붙임.
창호 : 새시2중창호
바닥 : 장판마감임.
일련번호(4-1)구축물은 브록조
내외벽 : 브록조적
창호 : 목재문틀
일련번호(4-2)건물은 목조아크릴지붕단층건으로
내외벽 : 아크릴위부직포
일련번호(4-3)건물은 목조기와지붕단층건으로
내외벽 :황토붙임
창호 : 목재창호
일련번호(4-4)건물은 목조기와지붕단층건으로
내외벽 : 합판붙임마감임.

이용상태

일련번호(1-1)건물 : 견사,
일련번호(1-2)건물 : 창고,
일련번호(2-1,-2,-3) : 계사등,
일련번호(2-4) : 창고,
일련번호(4)건물 :주택,
일련번호(4-1)건물 : 공가
일련번호(4-2)건물 : 창고,
일련번호(4-3)건물 : 창고 및 부엌
일련번호(4-4)건물 : 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호(4)건물은 위생설비, 급배수설비, 기름보일러난방설비되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(1,2)지상에 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(1,2)토지는 공부상 지목이 "전"이고 현황 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타는 미상임

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목(감정서상 기호1-1~1-3, 2-1~2-4,4-1~4-5.)매각 포함.
-목록1,2 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함,별첨 서포면의 사실조회회신 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경5386 (1)

소재지: 경상남도 사천시 서포면 다평리 651-2

용도: 단독주택

감정가: 234,870,300원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 1050.00㎡ (약 317.63평)

토지지분: 1050㎡ (약 317.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 90.36㎡ (약 27.34평)

건물지분: 90.36㎡ (약 27.34평)

건물 제시외면적: 161.68㎡ (약 48.91평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

평가대상 토지는 경상남도 사천시 서포면 다평리 소재 "신소마을회관" 북서측 원거리에 위치하고 있으며, 주위는 비경지정리된 전, 답, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

물건지는 서포면 면소재지 외곽에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 다만, 소형 차량의 진출입은 가능한 상태입니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로 및 비포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지 (1,2)

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제3구역(전술), 영농여건불리농지

* 토지 (3)

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 영농여건불리농지

2.5. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 장래 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따른 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2013년 12월 18일 접수된 곤명농업협동조합 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본 상 을구 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 및 수목(감정서상 기호 1-1~1-3, 2-1~2-4, 4-1~4-5.)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 1, 2 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. (별첨 서포면 사실조회회신 참조)

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 인수되는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계 및 기타 사항은 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건지는 사천시 서포면의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주거 기능 외 상업적 기능은 미미한 지역입니다. 주변은 주로 농경지와 임야가 혼재되어 있어 일반적인 상권 분석보다는 전원생활 또는 주말주택으로서의 가치를 평가하는 것이 적합합니다. 인근 면소재지나 사천시내로의 접근성을 통해 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 편의시설로는 서포면 면소재지의 상점, 농협, 우체국 등이 있으며, 병원, 대형마트 등은 사천시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주변은 농지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 전원생활 환경을 제공합니다. 일부 주택이 산재해 있으며, 텃밭 경작이나 자연 친화적인 생활을 누리기에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

물건지의 일부 토지(목록 1, 2)는 농지로 이용 중이거나 지목이 전으로 되어 있어, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미발급 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

감정평가서상 별도로 평가된 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함됩니다. 이들의 현황, 상태, 용도 등을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 맹지 및 도로접근성

지적도상 맹지이나, 현황도로에 접해 있어 사용에는 큰 지장이 없을 것으로 보입니다. 그러나 도로 점유, 통행로 확보 문제 등은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 영농여건불리농지 등 관련 법규에 따른 토지 이용의 제한 사항이 있습니다. 특히 가축사육 제한구역 내에서는 축사 신축 및 운영에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 서포면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 다양한 용도의 제시외 건물들이 부속되어 있어 활용도가 높아 보입니다. 농촌의 한적한 환경을 선호하거나 주말주택, 농가주택으로 활용하고자 하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 맹지라는 점, 그리고 다양한 토지이용 제한 사항 등은 매수 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (1050㎡)을 활용한 다양한 건축 및 경작 가능성.

* 주택 외 다수의 제시외 건물(총 161.68㎡)이 매각 포함되어 있어 추가적인 활용 가치 보유.

* 자연 친화적인 환경 속 전원생활 또는 세컨드 하우스로 적합.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 234,870,300원입니다. 등기부채권 총액은 355,482,151원으로 감정가 대비 높은 편입니다. 이는 경매 진행 시 유찰 가능성을 시사하며, 낙찰가는 감정가 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

농지취득자격증명 필요, 맹지, 가축사육제한구역 등 제약 조건을 고려하고, 제시외 건물들의 현황과 활용 가치를 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 주변 유사 부동산의 시세 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 보증금 몰수 위험 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 입찰가는 현장 조사 및 법률 검토 후, 보수적인 낙찰가율(감정가의 60~80% 수준)을 적용하여 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보증금 몰수 위험이 있는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인한 후, 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 234,870,300원

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 180,000,000원 (추정치)

이는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.