나이스옥션 법원경매 천안 2025타경796 [2] 충청남도 아산시 영인면 신화리 517-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 영인면 신화리 소재 ‘신화3리마을회관’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 마을도로 변으로 노선버스 정류장이 소재하며, 제반 대중교통 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 토지 대체로 인접 토지와 등고 평탄한 평지[(기호 1) 토지 중 일부는 완만한 경사지임]임. - 기호 1은 농경지(전 및 답), 기호 2는 주로 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호 1은 남동측으로, 기호 2는 남서측으로 폭 약 4~5m 정도의 포장도로와 각 접함. - 도로 포장 및 관리상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 모두 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> "경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다."임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환)
- 남서측으로 포장도로와 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경796 (2)

소재지: 충청남도 아산시 영인면 신화리 517-5

용도: 전

감정가: 135,660,000원

토지면적: 714.00㎡ (약 216.0 평)

건물면적: 0.00㎡ (0.0 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 이

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 영인면 신화리 소재 '신화3리마을회관' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 및 농가주택, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 마을 도로변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

토지(기호 1)는 남동측으로, 토지(기호 2)는 남서측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 도로의 포장 및 관리 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 토지의 등기부등본상 소유권은 이상철에서 김은옥 외 9명으로 상속 이전되었으며, 이후 이웅희 앞으로 매매를 통해 소유권이 이전되었습니다. 현재 말소기준권리는 이웅희 앞으로 등기된 임의경매(접수일자 2025-12-01)입니다. 공유물분할을 위한 경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 진행에 따른 채권 내용을 확인한 결과로 보입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 토지 시세 동향

아산시 영인면 신화리 일대는 주로 농경지와 임야, 소규모 주거지가 혼재된 지역입니다. 인근 신화리 593번지 토지(249평)가 2021년 11월 15일 3,490만원에 거래된 사례가 있으며, 평당 약 14만원 선입니다. 또한, 영인면 내 토지가 평당 약 14만원선에서 거래되는 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 상황을 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 개발 잠재력

아산시는 도시관리계획 재정비 등을 통해 미래 개발 수요에 대비하고 있으며, 도로망 확충 등 도시 인프라 개선 계획이 진행 중입니다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 레저

영인면 일대는 영인산자연휴양림, 영인산수목원, 아산스파비스 등 다수의 휴양 및 레저 시설이 위치하고 있어, 자연 속에서의 휴식과 여가를 즐기기에 좋은 환경을 제공합니다. 또한, 아산시는 '2025~2026 충남·아산 방문의 해'를 맞아 신정호 지방정원 물놀이장 등 다양한 여름철 휴식 공간을 운영하고 있습니다.

5.2. 지역 시설

아산시에는 장애인 시설, 노인복지시설 등 다양한 사회복지시설이 운영되고 있으며, 아산농업기술센터를 통해 농업 관련 정보 및 지원을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지(전)로서, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 본인의 귀책사유로 보증금이 반환되지 않으니, 사전에 관련 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 농지취득자격증명은 농업경영, 주말체험영농, 농지전용, 시험연구실습 등 제한된 목적에 한해 발급됩니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(2021-07-22, 일부제한구역350)으로 지정되어 있습니다. 또한, '경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과에 확인 바랍니다'라는 문구가 있어, 정확한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 관련 지자체에 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 물건지 인근에 명확히 명시된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 인근 산업단지 현황 등 개발 계획과의 연관성은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 영인면 신화리에 위치한 토지 매물로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 농경지로서의 성격을 띠고 있으며, 감정가는 1억 3,566만원입니다. 주위 환경은 농경지 및 농가주택이 혼재되어 있으며, 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 공유물분할 경매의 특성상 소유권 관련 분쟁의 여지가 있을 수 있습니다. 가장 중요한 취득 요건은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매로, 기존 공유자들과의 협의를 통해 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 아산시의 지속적인 개발 계획 및 인프라 확충으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 영인산자연휴양림 등 주변의 우수한 자연환경과 레저 시설은 전원생활이나 주말 농장 등의 목적으로 활용 가능성을 높입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,660,000원입니다. 경매의 특성상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자들의 의지에 따라 달라질 수 있습니다. 본 건은 공유물분할을 위한 경매이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 이러한 제약 조건을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 본 감정가 수준에서 일부 가감될 수 있으며, 정확한 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 조사, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 권장됩니다. 본건의 경우, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인한 후, 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려하여 적정 수준의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.