나이스옥션 법원경매 천안 2025타경810 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 736 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시민체육공원" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 번화한 상가지대로서 제반 입지여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2 층 지상 6층 건물(사용승인일 2006. 9. 6.)로, - 외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등, - 기호 1 내부: 일부 인테리어 마감, 벽지마감(방), 타일마감(욕실) 등 바닥: 장판깔기, 타일 마감 등 창호: 주로 PVC 이중창호 등 - 기호 2, 3 내부: 몰탈위 페인팅 등 바닥: 데코타일, 일부 타일 마감 등 창호: 철체창호 등

이용상태

- 본건 모두 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 공실임. - 기호 1 일부는 주거 시설(방, 욕실 등)을 갖추고 있음.

설비내역

전기, 위생ㆍ급배수ㆍ급탕설비, 소화, 승강기 및 주차설비, 도시가스공급설비 등이 있으며, 관리상태는 대체로 양호함.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 15m의 도로와 각 접하고 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

- 귀 평가명령 (기호 1~3) 차례대로 사무소, 당구장, 이(미)용원이나, 본건 모두 건축물대장장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임. - (기호 1,2)는 벽체 구분없이 사용 중임(벽체 복구는 용이할 것으로 보이나, 확인을 요함). - 건축물대장상 (기호 2)에 내부계단설치가 되어있다는 기재 등 있으나 현황 내부계단은 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 구체적인 임대관계는 미상이며 본건 모두 장기간 공실상태였던 것으로 탐문조사됨. - 관리자에 따르면 2025. 2. 기준 미납 관리비가 약 1350만원이라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 천안지원 2025타경810 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 736, 3층 303호 (새주소: 충청남도 천안시 서북구 검은들3길 5, 3층 303호)

용도: 근린상가

감정가: 197,000,000원

토지면적: 28.07㎡ (약 8.5평)

건물면적: 76.32㎡ (약 23.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOO

1.2. 건물 상세정보

건축물대장상 주요 용도: 위락시설, 근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2006년 9월 6일

건물 규모: 지하 2층, 지상 6층 건물 중 3층 303호

내부 마감: 일부 인테리어 마감, 벽지마감(방), 타일마감(욕실) 등 (건물 전체 구조 및 마감은 감정평가서 요약 참조)

설비내역: 전기, 위생·급배수·급탕설비, 소화, 승강기 및 주차설비, 도시가스공급설비 등 (관리상태 대체로 양호)

1.3. 감정가 및 권리사항

감정가: 197,000,000원

총 등기부채권액: 913,000,561원

말소기준권리: 2022년 6월 17일자 청양농업협동조합 근저당권

인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, "천안시민체육공원" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 본건 주위는 번화한 상가지대로서 전반적인 입지 여건이 양호합니다. 불당동은 '천안의 강남'으로 불릴 정도로 개발이 많이 진행된 지역으로, 다양한 편의시설과 주거 단지가 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 토지와 등고평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 북측으로 폭 15m의 도로와 접하고 있어 도로 관리 상태가 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 6월 17일자 청양농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정된 권리는 존재하지 않으며, 말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 총 채권액

청양농업협동조합(696,000,000원), 김규호(200,000,000원), 오케이저축은행(7,857,331원), 농협은행(9,143,230원) 등의 채권이 등기되어 있으며, 총 채권액은 913,000,561원에 달합니다. 이는 감정가 대비 높은 수준으로, 입찰가 산정 시 고려해야 할 요소입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 구체적인 임대관계는 확인되지 않았으며, 본건은 장기간 공실 상태였던 것으로 탐문 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 현황

본건이 위치한 불당동 일대는 천안의 주요 상업 및 업무지구로, 높은 유동인구와 상업 활동이 이루어지고 있습니다. "천안시민체육공원"이 인접해 있으며, 주변으로 다양한 규모의 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 업종 분석

건축물대장상 주요 용도는 위락시설 및 근린생활시설로 등록되어 있습니다 [cite: JSON]. 감정평가서 요약에 따르면, 공부상 용도와는 다르게 실제 현황은 사무소, 당구장, 이미용원 등으로 표기된 부분이 있으며, 제2종근린생활시설(일반음식점)로도 기재되어 있습니다. 특히 3층 303호는 일부 주거 시설(방, 욕실 등)을 갖추고 있는 것으로 나타났습니다. 현재는 공실 상태입니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 여부)

조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 불당동 일대에는 유흥주점, 마사지 샵 등이 다수 분포하고 있어, 지역 전반의 업종 구성은 다양하다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

불당동은 '천안의 강남'으로 불릴 만큼 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 갤러리아백화점, 이마트 트레이더스, 롯데마트, CGV 등이 인접해 있으며, 천안시청, 종합운동장 등 공공시설도 가까이 위치합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다. KTX 천안아산역과의 접근성도 우수하여 광역 교통망 이용이 용이합니다.

5.3. 건물 자체 편의시설

건물은 승강기, 주차 설비, 도시가스 공급 설비 등을 갖추고 있으며, 관리 상태는 대체로 양호한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 장기 공실 및 미납 관리비

본건은 장기간 공실 상태였던 것으로 탐문 조사되었으며, 2025년 2월 기준 약 1,350만원의 미납 관리비가 발생해 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 시 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 공부와 현황의 차이

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다. 또한, 벽체 구분 없이 사용 중이거나 내부 계단이 없는 등의 현황은 추후 원상복구 비용 발생 가능성을 시사합니다. 이러한 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상의 총 채권액이 9억 1천만원 이상으로 매우 높아, 이는 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 불당동의 우수한 입지를 갖춘 근린상가(3층 303호)입니다. 천안시민체육공원 인근의 번화한 상권에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 건물은 현대적인 설비를 갖춘 철근콘크리트 구조의 신축 건물입니다.

권리 관계는 명확하여 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 장기 공실, 상당한 미납 관리비, 그리고 공부와 현황의 불일치로 인한 원상복구 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 높은 총 채권액 또한 입찰 시 신중한 고려가 요구됩니다.

따라서 투자 가치 판단 시, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 실질적인 임대 수익률 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 천안 불당동의 핵심 상권에 위치하여 잠재적 가치 높음.

* 천안시민체육공원 인근으로 쾌적한 환경 및 추가적 가치 기대.

* 전반적인 상권 활성화로 인한 미래 성장 가능성.

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

* (단, 상기 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 197,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 장기 공실 상태 및 미납 관리비(약 1,350만원) 부담.

* 건축물대장과 실제 현황의 차이로 인한 추후 원상복구 비용 예상.

* 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 분석 (추가적인 시세 조사 필수).

* 총 채권액이 높은 점을 감안한 신중한 접근.

* 낙찰 후 명도 및 임대 마케팅 전략 수립.

상기 요인들을 고려했을 때, 감정가의 70~80% 수준인 약 137,900,000원에서 157,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 고려사항이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 권리 분석의 최종 확인, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.