나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [11] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-24 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록 32,42,52,62,72,82 지분매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11993 (11)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-24

용도: 대지

감정가: 376,354,502원

토지면적: 3,695.00㎡ (약 1,117.78평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (960.9224㎡, 약 290.65평)

건물면적: 0㎡ (매각 대상 토지 지분에 해당하는 건물 면적은 없음)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록 32,42,52,62,72,82 지분매각

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당' 남동측 인근에 상호 연접하여 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근교 녹지 지대 내 휴양시설 주변 지역으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 이용 현황

토지는 기호별로 다양한 형태로 이용되고 있습니다.

* 기호 12 내지 17: 정형, 완경사 토지로 주거나지(나대지)로 이용 중입니다.

* 기호 1, 2, 11, 18: 비정형, 완경사 토지로 주거나지(나대지)로 이용 중입니다.

* 기호 3: 비정형, 완경사 토지로 상업용(야영장 부지)으로 이용 중입니다.

* 기호 20, 22: 정형 또는 비정형, 완경사 토지로 야영장 부속 토지로 이용 중입니다.

* 기호 7 내지 10 및 19, 21: 부정형, 완경사 토지로 도로 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로 상태

모든 토지는 포장된 세로(차량 통행 가능)에 접하고 있습니다. 다만, 기호 22는 지적도면상 맹지이나, 기호 3의 부속 토지 성격으로 함께 파악할 수 있습니다.

1.2. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일부 계획관리지역, 일부 농림지역, 나머지는 보전관리지역으로 분류됩니다.

* 기반 시설: 기호 7은 소로 3류(폭 8미터 미만)에 접합니다.

* 타 법령상 제한: 가축사육제한구역에 속합니다. 또한, 기호 3, 20, 22는 준보전산지에 속하며, 기호 1, 3, 8, 10, 11, 21은 영농여건 불리 농지에 해당합니다.

1.2. 6.주변 시설 및 혐오 시설

본건 인근에는 '천안 예술의 전당'이 위치하여 문화 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 현재 야영장 부지는 비활성화 상태이며, 해당 지역에 대한 혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

* 말소기준권리: 2020년 5월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)입니다.

* 소멸 예정 권리: 근저당, 지상권, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 대상 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (주의: 상세 내용은 등기부등본 확인 필요)

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 324,500,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 야영장 관련 기타 참고사항에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현장 조사를 통해 실제 임차인 존재 여부 및 권리 관계를 추가 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 '천안 예술의 전당' 인근의 근교 녹지 지대 내 휴양시설 주변 지역에 위치하고 있습니다. 현재 야영장 부지는 비활성화 상태이며, 토지 이용 현황이 주거나지, 야영장 부지, 도로 부지 등으로 다양하게 나타나는 점을 볼 때, 특정 목적(휴양, 레저 등)으로 개발될 잠재력은 있으나, 현재로서는 활성화된 상권이라 보기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본건은 천안 예술의 전당과 인접하여 문화 생활 접근성이 있습니다. 주변 지역은 녹지 지대 내 휴양시설 주변 지역으로, 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 거리에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 토지 이용 및 관리 협의가 필요합니다.

* 미활성화 시설: 야영장 부지가 비활성화 상태이며, 건물 또한 공실 상태로 활성화되어 있지 않아, 개발 또는 활용 계획 수립에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건 불리 농지 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 일부 토지(기호 20, 22)는 지목(임야)과 현황 간 상이점이 존재합니다.

* 맹지 가능성: 기호 22 토지는 지적도면상 맹지이므로, 인접 토지(기호 3)와의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면의 녹지 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 천안 예술의 전당 인근에 위치하며, 도로 접근성은 양호하나, 토지는 주거나지, 야영장 부지, 도로 부지 등으로 다양하게 이용 중이며, 현재 야영장 부지는 비활성화 상태입니다. 지분 매각이라는 점, 토지 이용 제한 사항, 그리고 인수되는 지상권 등은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 개발 또는 활용 시 공유자와의 협의, 법적 제한 사항 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 천안 예술의 전당 인근이라는 입지적 장점을 활용한 잠재적 개발 가능성.

* 넓은 토지 면적을 활용한 휴양, 전원주택 단지 조성 등 다양한 개발 구상 가능.

* 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 진입 장벽 (감정가 대비).

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적인 경매 물건은 감정가를 기준으로 시작하여 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 특수성(지분 매각, 인수 권리, 개발 제한 등)을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 본건의 경우, 감정가 376,354,502원에서 시작할 것으로 예상되나, 투자 가치, 리스크 요인, 경합 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전 반드시 현장 조사, 등기부등본 및 관련 공부 재확인, 전문가 상담을 통해 추가적인 정보를 수집하고 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.