나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [8] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-20 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록 29,39,49,59,69,79 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 천안지원 2025타경11993 (8)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

1.2. 소재지 및 토지 상세

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-20

* 용도: 대지

* 토지 면적: 3837.00㎡ (약 1160.71 평)

* 토지 지분 면적: 1144.1754879999999㎡ (약 346.10 평)

1.3. 건물 상세

* 건물 면적: 0.00㎡ (0 평)

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 448,185,603원

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 특이사항: 지분 매각, 공동 담보

* 주의사항: 일괄 매각, 목록 29, 39, 49, 59, 69, 79 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 소재지로, '천안 예술의 전당' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근교 녹지 지대 내 휴양 시설 주변 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 천안 예술의 전당 주변은 대중교통과 자가용 모두 접근이 용이한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

* 본건 토지는 완경사를 이루고 있으며, 이용 상태에 따라 다음과 같이 구분됩니다.

* 기호 12 내지 17: 정형 토지로 주거나지(나지)로 이용 중입니다.

* 기호 1, 2, 11, 18: 비정형 토지로 주거나지(나지)로 이용 중입니다.

* 기호 3: 비정형 토지로 상업용(야영장 부지)으로 이용 중입니다.

* 기호 20, 22: 야영장 부속 토지로 이용 중입니다.

* 기호 7 내지 10 및 19, 21: 부정형 토지로 도로 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 포장된 세로(차량 통행 가능)에 접해 있습니다.

* 다만, 기호 22는 지적도상 맹지이나, 기호 3의 부속 토지 성격으로 일괄 파악 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)입니다.

* 소유권이전(갑1, 갑8), 근저당권(을6), 지상권설정(을7), 가압류(갑9), 압류(갑11), 임의경매개시결정(갑13) 등의 권리 내역이 존재합니다.

3.2. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 물건명세서에 명시되어 있으나, 등기부상 해당 지상권(을7)은 말소 예정으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액은 374,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황 및 보증금

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성 및 용도

* 본건은 천안 예술의 전당 인근의 근교 녹지 지대 내 휴양 시설 주변 지역에 위치합니다.

* 토지 이용 현황은 주거 나지, 상업용 야영장 부지, 도로 부지 등 다양하게 나타납니다.

4.2. 현황 및 잠재력

* 기호 3 토지 및 관련 건물 등 '야영장'은 현재 비활성화 상태입니다.

* 건물 또한 평가일 현재 공실 상태이며 활성화되지 않은 것으로 파악됩니다.

* 현재는 휴양 시설 주변 지역의 특성을 가지나, 토지 이용 계획을 고려한 잠재적 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

* 본건 인근에는 천안 예술의 전당 및 천안시립미술관이 위치하여 문화 시설 접근성이 양호합니다.

* 주변은 녹지 지대로 이루어져 있어 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 구체적인 대중교통으로는 405번 버스 등을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

* 본건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 지분 소유자와의 협의 및 관계가 중요합니다.

* 공동 담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 여부에 따라 영향받을 수 있습니다.

6.2. 비활성화 시설 관련

* 현재 야영장 시설은 비활성화 상태이며, 건물 역시 공실 상태로 사람의 흔적을 찾을 수 없어 즉각적인 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 규제

* 토지 이용계획상 '계획관리지역', '보전관리지역', '농림지역' 등이 혼재되어 있습니다.

* '가축사육제한구역', '준보전산지', '영농여건 불리농지' 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 기호 22는 지적도상 맹지이나, 타 토지와의 관계를 고려해야 합니다.

6.4. 공부와의 차이

* 기호 20, 22 필지의 경우, 공부상 지목(임야)과 실제 현황 간 차이가 있습니다.

6.5. 기타 유의사항

* 제시외 물건으로 기호 20 지상에 석축(옹벽) 및 바닥 콘크리트, 지하에 관정이 존재합니다.

* 천안시 성남면 신사리 일원에 신사 일반산업단지가 조성 중이거나 계획되어 있어, 지역 개발 상황을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안 예술의 전당 인근에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 현재는 야영장 시설이 비활성화 상태이나 주변 녹지 및 휴양 시설과 연계된 입지를 가지고 있습니다. 지분 매각이라는 특성상 공유자 관계 등 추가적인 확인이 필요하며, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 천안 예술의 전당 인근에 위치하여 문화 시설 접근성이 우수합니다.

* 근교 녹지 지대 및 휴양 시설 인접 지역으로, 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 토지 일부는 상업용(야영장) 및 도로 부지로 이용 가능성이 있습니다.

* 신사 일반산업단지 조성 사업 등 주변 개발 계획과의 연계성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로, 특별히 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 감정가 448,185,603원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 지분 매각, 비활성화된 시설, 다수의 토지 이용 규제 등은 입찰가 산정 시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.