나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [10] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-22 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록 31,41,51,61,71,81 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11993 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-22

용도: 대지

토지면적: 3719.00㎡ (약 1125.09평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (지분 면적: 991.859946㎡, 약 300.04평)

감정가: 388,494,970원

특이사항: 지분매각, 공동담보, 일괄매각 (목록 31,41,51,61,71,81 지분매각)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근교 녹지대 내에 위치하며 휴양시설 주변 지역입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권이전: 주식회사예당 (2019-08-23)

근저당권 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (2020-05-15, 채권액 283,320,000원)

기타 권리: 다수의 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차 진행 시 대부분 말소될 예정입니다.

경매개시결정 (임의경매): 농업협동조합자산관리회사 (2025-07-14, 채권액 3,479,009,486원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

등기부채권 총액: 4,555,450,300원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인이 존재하는 경우, 보증금 및 대항력 유무에 따른 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

토지는 기호별로 정형, 비정형, 부정형 등 다양한 형태를 보이며, 완경사를 이루고 있습니다.

주요 이용 현황으로는 주거나지, 상업용(야영장 부지), 야영장 부속토지, 도로부지 등이 있습니다.

일부 토지(기호22)는 지적도상 맹지이나 인접 토지(기호3)와의 연관성을 통해 이용 가능합니다.

용도지역은 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건 불리농지 등 토지이용계획 및 타법령상 제한사항이 존재합니다.

제시외 물건으로 석축(옹벽) 및 관정이 있으며, 일부 토지(기호20, 22)는 지목(임야)과 현황 간 차이가 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로 2022년 4월 28일 사용승인되었습니다.

평가일 현재 공실 상태이며, 활성화되지 않은 야영장 관련 시설이 포함되어 있습니다.

건물에는 급수배수설비 및 위생설비가 갖추어져 있으며, 제시외 물건으로 차양 및 정화조가 부합되어 있습니다.

5. 생활정보

물건지 주변은 근교 녹지지역 내 휴양시설 인근으로, 상대적으로 조용한 자연환경을 제공합니다.

인근에 '천안 예술의 전당'이 위치하여 문화시설 접근성은 양호할 수 있습니다.

주변 편의시설 및 상업시설에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 일부 지분 매각으로 인해 소유권 행사에 제약이 따르며, 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적입니다.

다양한 형태와 용도의 토지가 혼재되어 있고, 지목과 현황이 상이한 필지가 있어 복잡성이 존재합니다.

가축사육제한구역, 산지, 농지 관련 법규상 제한 사항이 다수 존재하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

현재 비활성화된 야영장 및 공실 상태의 건물은 활용도 및 수익성 창출에 어려움을 야기할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다.

총 채무액이 높아, 경매 진행 및 종결 후 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시의 녹지 및 자연환경이 비교적 양호한 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다.

'천안 예술의 전당'이 인근에 위치하고 있어 입지적 잠재력은 있으나, 현재 야영장 시설은 비활성화 상태이며 건물이 공실로 활용도가 낮습니다.

권리 관계상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 주요 고려사항입니다.

지분 매각이라는 특성과 비활성화된 시설로 인해, 향후 적극적인 관리 및 개발 계획 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

천안 예술의 전당 인근 녹지 지역의 입지적 가치.

다양한 용도(주거나지, 상업용, 도로부지 등)로 이용 가능한 토지로서, 잠재적 개발 가능성 탐색.

향후 전체 토지 활용을 위한 인접 지분 소유주와의 협력 모색.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 인수해야 할 지상권 및 현황과 지목 간의 차이, 비활성화된 시설 등의 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

제시된 감정가 388,494,970원을 기준으로, 지분 가치, 잠재적 개발 가능성, 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 관련 법규 상세 검토, 주변 시세 분석 등이 추가적으로 필요합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.