나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [9] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-21 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록 30,40,50,60,70,80 지분매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11993 (9)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-21

용도: 대지

감정가: 408,223,230원

토지면적: 3758.00㎡ (약 1137.0평)

토지지분: 1042.152942㎡ (약 315.2평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록 30,40,50,60,70,80 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근교 녹지대 내 휴양시설 주변 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능합니다.

대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

모든 기호 공히 포장된 세로(차량통행 가능)에 접합니다.

다만, 기호22는 지적도면상 맹지이나, 기호3의 부속토지 성격이므로 기호3과 일괄로 파악할 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

용도지역:

* 기호1, 8, 10, 11, 21: 비도시지역, 계획관리지역

* 기호 7, 9: 대부분 면적이 비도시지역, 농림지역에 속하며, 일부 극소 면적이 계획관리지역입니다.

* 나머지 기호들: 비도시지역, 보전관리지역

기반시설:

* 기호7은 소로3류(폭 8미터 미만)에 접합니다.

타법령상 제한:

* 본건들 공히, 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)입니다.

* 이 밖에, 기호3, 20, 22는 준보전산지 (산지관리법)에 속합니다.

* 기호1, 3, 8, 10, 11, 21은 영농여건 불리농지 (토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 각 호에 해당)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 5월 15일 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을6)입니다.

3.2. 매각으로소멸되는권리

등기부요약에 따르면, 을6 근저당, 을7 지상권, 갑8 가등기, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑13 임의경매, 갑14 압류 등이 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어 있어 명확한 판단이 어렵습니다. 다만, 을7 지상권은 말소기준권리(을6)와 접수일자가 동일하므로 일반적으로는 소멸될 것으로 보입니다. 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부현황

* 소유권 이전: 주식회사예당 (2019-08-23)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2020-05-15, 297,720,000원)

* 지상권 설정: 옥천농업협동조합 (2020-05-15, 말소)

* 소유권 이전 청구권 가등기: 이금희 (2021-07-05)

* 가압류: 부미정 (2023-11-29, 50,000,000원, 말소)

* 압류: 천안세무서장 (2024-02-14, 말소)

* 임의경매 개시 결정: 농업협동조합자산관리회사 (2025-07-14, 3,479,009,486원)

* 압류: 천안시 (2025-07-23, 말소)

3.5. 등기부채권총액

347,720,000원 (말소기준권리 이후 채권 합계로 보이며, 실제 경매가 개시된 채권액은 3,479,009,486원입니다.)

3.6. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 이용현황

토지 이용:

* 일부 토지는 주거나지로 이용 중입니다.

* 일부 토지는 상업용(야영장 부지) 및 야영장 부속 토지로 이용 중입니다.

* 일부 토지는 도로 부지로 이용 중입니다.

건물 이용:

* 평가일 현재 공실 상태이며, 활성화되어 있지 않습니다.

* 사람의 흔적을 찾을 수 없습니다.

4.2. 현황분석

기호3 토지 및 관련 건물 등 '야영장'은 비활성화 상태입니다.

건물은 2022년 4월 28일에 사용 승인된 경량철골구조 단층 건물입니다.

건물 자체는 급수배수설비 및 위생설비가 되어 있으나, 현재는 활용되지 않고 있습니다.

부합물로 차양, 정화조 등이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

'천안 예술의 전당' 인근 지역에 위치하여 문화 시설 접근성이 좋습니다.

근교 녹지대에 속해 있어 자연환경이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변혐오시설조사

"천안시 동남구 성남면 신사리 520-21 주변 혐오시설" 검색 결과, 해당 지역 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'에 해당하므로, 인근에 축사가 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 지분 매각

* 전체 토지 중 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정, 토지 이용 및 개발에 있어 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있습니다.

* 비활성화된 시설 및 부지

* 현재 야영장 및 건물은 비활성화 상태이며, 즉각적인 수익 창출이 어렵습니다.

* 시설을 재활성화하거나 용도를 변경하기 위한 추가적인 투자 및 노력이 필요합니다.

* 토지 이용 제한

* 일부 토지가 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건 불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

* 맹지 가능성

* 기호22는 지적도상 맹지이나, 기호3 부속토지로 파악되어 도로 접근성은 확보될 것으로 보이나, 도로 이용과 관련된 잠재적 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리 관계

* 소유권 이전 청구권 가등기 등 후순위 권리 관계가 존재하여, 잔금 납부 후에도 법적 분쟁의 소지가 완전히 해소되지 않을 수 있습니다. (다만, 통상적인 경매 절차에서는 말소기준권리 이후 권리는 소멸됩니다.)

* 임차인 보증금 미상

* 임대관계가 미상이며, 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 천안시 동남구 성남면 신사리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, '천안 예술의 전당' 인근의 녹지 지역에 속합니다. 일부 토지가 상업용(야영장)으로 이용되었으나 현재는 비활성화 상태이며, 건물 또한 공실 상태로 활성화되지 않았습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 보통 수준입니다. 토지는 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건 불리농지 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 지분 매각이라는 점, 비활성화된 시설, 복잡한 법적 제한 사항들을 고려할 때, 매수자는 신중한 접근과 철저한 현장 조사를 수행해야 합니다.

8. 투자포인트

* 입지 조건

* '천안 예술의 전당' 인근의 잠재적 개발 가치가 있는 지역입니다.

* 근교 녹지지역으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성

* 계획관리지역으로 지정된 부분은 향후 개발 행위에 대한 잠재적 가능성이 있습니다.

* 도로 접근성

* 포장된 도로에 접하고 있어 차량을 통한 접근성이 우수합니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 408,223,230원

* 전체 토지 면적: 3758.00㎡ (약 1137.0평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 1042.152942㎡ (약 315.2평)

* 지분 비율: 약 27.73%

* 본 경매 대상 토지 지분의 감정가 추정치: 약 113,160,431원 (408,223,230원 * 0.2773)

* 종합 의견 및 리스크 고려 시, 본 건은 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 79,212,302원 ~ 90,528,345원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 시세 조사 및 현장 조사를 통해 더욱 정밀하게 산정되어야 합니다.

* 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.