나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [7] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-19 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록28,38,48,58,68,78 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11993 (7)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-19

용도: 대지

감정가: 434,021,724원

토지면적: 3809.00㎡ (약 1,152.22평)

토지 지분 면적: 1107.997786㎡ (약 335.19평)

건물 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 목록28,38,48,58,68,78 지분매각, 일괄매각

물건명세서 작성일: 2026년 04월 28일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-19에 소재한 대지입니다. 천안 예술의 전당 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근교 녹지지대 내 휴양시설 주변 지역으로 파악됩니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 수도권 전철 1호선 천안역에서 405번 시내버스를 이용하면 '천안예술의전당' 정류장에서 하차하여 접근 가능합니다.

2.2. 주변 환경

본 물건이 위치한 성남면은 자연 경관이 잘 보존된 지역으로, 천안 예술의 전당, 테딘워터파크, 소노벨 천안 등 휴양 및 문화 시설이 자리하고 있습니다. 또한, 동천안일반산업단지가 조성되어 있어 지역 경제 활성화와 관련된 개발이 진행 중인 지역도 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 지정폐기물 처리시설 조성에 대한 주민 반발 사례가 있어, 개발 관련 이슈를 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본에 따르면, 소유권 이전은 2019년 8월 23일 주식회사 예당으로 매매 등기되었습니다.

3.2. 권리 관계 (등기부 요약)

* 갑1: 소유권 이전 (주식회사 예당, 2019-08-23, 매매)

* 을6: 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2020-05-15, 315,600,000원, 말소기준권리)

* 을7: 지상권 설정 (청양농업협동조합, 2020-05-15, 말소)

* 갑8: 소유권이전청구권가등기 (부미정, 2021-09-28, 매매예약)

* 갑10: 가압류 (부미정, 2023-11-29, 50,000,000원, 말소)

* 갑11: 압류 (천안세무서장, 2024-02-13, 말소)

* 갑13: 임의경매개시결정 (농업협동조합자산관리회사, 2025-07-14, 3,479,009,486원)

* 갑14: 압류 (천안시, 2025-07-23, 말소)

총 등기부채권액은 3,656,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -"로 기재되어 있으나, 등기부요약상 을7 지상권설정 (청양농업협동조합)은 말소된 것으로 확인됩니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 을6 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2020-05-15)입니다. 본 경매 절차를 통해 을6 근저당보다 선순위인 권리(해당 사항 없음)를 제외한, 을6 근저당보다 후순위인 권리들(을7 지상권 설정 - 말소, 갑8 소유권이전청구권가등기, 갑10 가압류 - 말소, 갑11 압류 - 말소, 갑13 임의경매, 갑14 압류 - 말소)은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 "근교 녹지지대 내 휴양시설 주변지대"로 분류되며, 주거지로서 이용 중이거나 야영장 부지, 도로부지 등으로 활용되는 토지로 구성되어 있습니다. 현재 야영장은 비활성화 상태이며, 건물 또한 평가일 현재 공실 상태로 활성화되지 않은 것으로 파악됩니다. 따라서 직접적인 상권 분석보다는 주변 휴양 시설 및 문화 시설과의 연계성, 그리고 자연 환경을 활용한 잠재적 가치 평가가 중요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 천안 예술의 전당이 위치하여 문화생활을 즐길 수 있으며, 대중교통 이용이 가능하여 천안 시내로의 접근성이 있습니다. 성남면 소재지에는 성남면행정복지센터, 우체국, 초등학교 등 기본적인 생활 편의시설이 있습니다. 다만, '근교 녹지지대'라는 특성상 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근에는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부상 을7 지상권은 말소된 것으로 확인되어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 본 건은 토지 일부 지분 매각이므로, 지분권자와의 관계 및 향후 토지 사용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 성남면 일부 지역에서 지정폐기물 처리시설 조성 관련 주민 반발 사례가 있어, 향후 지역 개발이나 환경 관련 민원에 대한 주의가 필요합니다.

* 제시외 물건으로 석축(옹벽) 및 관정이 있으며, 공부와의 차이(기호20,22 지목과 현황 상이)도 존재하여 현장 확인이 필수적입니다.

* 야영장은 비활성화 상태이며, 건물 역시 공실 상태로 활성화되어 있지 않아 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 성남면 신사리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 천안 예술의 전당 인근의 자연 녹지 지역에 속합니다. 감정가는 4억 3천만 원대이며, 토지 면적은 약 3809㎡, 매각 대상 토지는 이 중 1107㎡의 지분입니다. 주변 환경은 휴양 시설 및 문화 시설이 자리한 녹지 공간입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, '소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 현재 야영장 및 건물은 비활성화 상태이며, 잠재적인 환경 민원 이슈도 존재합니다. 투자 가치는 향후 지역 개발 계획, 토지 활용 방안, 주변 시설과의 시너지 효과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 천안 예술의 전당 등 문화 시설 인접: 문화 시설과의 연계 관광, 휴양 시설 개발 잠재력.

* 자연 녹지 지역: 쾌적한 환경을 기반으로 한 전원주택, 펜션, 체험 시설 등 개발 가능성.

* 토지 일부 지분 매각: 경쟁 입찰자가 적을 수 있으며, 지분 활용 방안 모색 시 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 현재 건물은 비활성화 상태이고 야영장 역시 비활성화되어 있어 직접적인 수익 창출보다는 향후 개발 가능성을 보고 접근해야 하는 물건입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부 및 지분권자와의 관계 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

현재 감정가는 434,021,724원이나, 이는 전체 토지 면적 기준일 수 있으며 지분 매각임을 감안해야 합니다. 또한, 권리상 불확실성 및 비활성화된 시설 상태를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 접근하는 것이 안정적일 것으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 관계 명확화 이후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 초기 응찰가는 감정가의 60% 수준인 약 2억 6천만 원대부터 고려해볼 수 있으며, 최종 입찰가는 권리 분석 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 약 3억 원 ~ 3억 5천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.