나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [6] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-17 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록27,37,47,58,67,77 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11993 (6)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-17

* 용도: 대지

* 감정가: 336,897,982원

* 토지면적: 총 3617.00㎡ (약 1,094.14평)

* 토지 지분 면적: 860.169099㎡ (약 260.19평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각 대상이 토지 일부 지분이므로 건물은 포함되지 않음)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

* 특이사항: 지분매각, 공동담보, 일괄매각 (목록27,37,47,58,67,77 지분매각)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-17에 위치하며, '천안 예술의 전당' 남동측 인근으로, 근교 녹지지대 내 휴양시설 주변지대에 해당합니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 일부 필지는 '정형' 또는 '비정형' 형태에 '완경사' 지세로, '주거나지(나지)'로 이용 중입니다.

* 일부 필지는 '비정형' 형태에 '완경사' 지세로, '상업용(야영장 부지)' 또는 '야영장 부속토지'로 이용 중이거나 이용 가능합니다.

* 또한 '부정형' 또는 '비정형' 형태에 '완경사' 지세의 토지는 '도로부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 공히 포장된 세로(차량 통행 가능)에 접해 있습니다. 다만, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지와의 연관성을 고려하여 판단이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 용도지역: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역이 혼재되어 있습니다.

* 타 법령상 제한: 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건 불리농지 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (2020-05-15, 농업협동조합자산관리회사, 240,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을7 지상권, 갑10 소유권이전청구권가등기, 갑11 가압류, 갑13 압류, 갑15 임의경매, 갑16 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 등기부 요약상 을7 지상권은 말소 예정으로 확인되어, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (최종 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 '근교 녹지지대 내 휴양시설 주변지대'에 위치하며, '천안 예술의 전당' 인근의 자연 친화적인 환경을 갖춘 지역입니다.

* 과거 '상업용(야영장 부지)' 및 '야영장 부속토지'로 활용되었던 이력이 있으나, 현재는 비활성화 상태로 파악됩니다.

* 지역 특성상 활발한 상업 활동보다는 전원 휴양 및 관련 시설 운영에 더 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '천안 예술의 전당'이 인근에 위치하여 문화 시설 접근성이 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하나, 개인 차량 이용이 더 편리할 것으로 보입니다.

* 기반시설: 일부 토지는 소로에 접해 있어 기본적인 기반 시설은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 협의 및 공동 관리가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보물 처리 상황에 따라 경매 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 비활성화 시설: 현재 야영장 시설이 비활성화 상태이며, 건물 또한 공실로 운영되지 않아 즉각적인 수익 창출에 어려움이 예상됩니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건 불리농지 등 다양한 토지 이용 제한으로 인해 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지 및 지목/현황 차이: 일부 토지는 지적도상 맹지이며, 일부 토지는 지목과 현황 간 차이가 있어 추후 확인 및 관리가 필요합니다.

* 제시외 물건: 석축(옹벽), 바닥콘크리트, 관정, 차양, 정화조 등 제시외 물건이 존재하며, 이는 매각 대상 포함 여부 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 성남면의 예술의 전당 인근에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으며, 과거 야영장 부지로 활용되었던 잠재력이 있으나 현재는 비활성화 상태입니다. 지분 매각, 공동담보, 다양한 토지 이용 제한, 맹지 및 지목/현황 불일치 등의 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 향후 토지 활용 및 개발 시에는 관련 법규 검토와 다른 지분 소유자와의 원만한 협의가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안 예술의 전당 인근의 쾌적한 자연환경 및 휴양 시설 주변 입지.

* 과거 야영장 부지로 활용 가능했던 상업용 토지로서의 잠재력.

* 계획관리지역으로 지정된 필지가 포함되어 있어 향후 개발 가능성.

* 토지 일부 지분 매각으로, 상대적으로 낮은 초기 투자 금액으로 접근 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 336,897,982원

* 토지 지분 면적: 860.169099㎡ (약 260.19평)

* 토지 지분 감정가: 약 79,924,262원 (총 감정가 × 토지 지분 비율)

본 물건은 지분 매각, 공동담보, 비활성화된 시설, 다양한 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 현재 상태 및 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 단계에서 제시된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 5,600만원 ~ 6,400만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석의 최종 확인, 주변 시세 변동, 법원 진행 상황 등 추가적인 정보와 전문가의 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.