나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [5] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-16 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록26,36,46,56,66,76 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11993 (5)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-16

용도: 대지

감정가: 332,851,158원

토지면적: 3609.00㎡ (약 1091.77평)

토지지분: 849.87㎡ (약 257.07평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록26,36,46,56,66,76 지분매각

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-16에 위치하며, '천안 예술의 전당' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근교 녹지대 내 휴양시설 주변 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 천안 예술의 전당 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다.

* 토지 이용 및 환경

해당 토지는 전반적으로 '완경사' 지형이며, 용도별로 다음과 같이 이용 중입니다.

* 기호12 내지 17: 정형, 주거나지로 이용 중입니다.

* 기호1, 2, 11, 18: 비정형, 주거지로 이용 중입니다.

* 기호3: 비정형, 상업용(야영장 부지)으로 이용 중입니다.

* 기호20, 22: 정형 또는 비정형, 야영장 부속토지로 이용 중입니다.

* 기호7 내지 10 및 19, 21: 부정형, 도로부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

모든 필지가 포장된 세로(차량 통행 가능)에 접해 있습니다. 다만, 기호22는 지적도상 맹지이나, 기호3의 부속토지 성격으로 파악됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 기호1, 8, 10, 11, 21은 '비도시지역, 계획관리지역'입니다. 기호 7, 9는 대부분 '비도시지역, 농림지역'에 속하며, 일부 극소 면적이 '계획관리지역'입니다. 나머지 기호들은 '비도시지역, 보전관리지역'에 해당합니다.

* 타법령상 제한: 본 건들은 공히 '가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 속합니다. 기호3, 20, 22는 '준보전산지'(산지관리법)이며, 기호1, 3, 8, 10, 11, 21은 '영농여건 불리농지'에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 5월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)입니다.

* 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. [참고: 등기부요약에는 을7 지상권이 말소로 표기되어 있으나, 물건명세서의 명시 내용을 우선합니다.]

* 기타 권리사항

* 소유권이전: 주식회사예당 (2019-08-23, 갑1)

* 소유권이전청구권가등기: 황현경 외 4명 (2021-07-05, 갑10)

* 가압류: 부미정 (2023-07-05, 말소, 갑11)

* 압류: 천안세무서장 (2024-02-13, 말소, 갑13), 천안시 (2025-07-23, 말소, 갑16)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-07-14, 말소, 갑15)

* 등기부채권 총액: 290,000,000원

* 임차인 현황

제공된 정보상 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 '미상'으로 확인됩니다. 따라서 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

해당 토지는 '근교 녹지지대 내 휴양시설 주변지대'에 위치하며, '천안 예술의 전당' 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경

천안 예술의 전당은 오페라, 뮤지컬, 연극, 콘서트 등 다양한 공연과 전시를 개최하는 복합 문화예술 공간입니다. 또한, 천안시립미술관과 근린공원이 인접해 있어 문화 및 휴식 활동을 즐기기에 용이합니다.

* 과거 이용 현황

토지 일부(기호3, 20, 22)는 과거 '야영장 부지' 및 '야영장 부속토지'로 이용되었으나, 현재는 비활성화 상태로 확인됩니다. 기호 4~6 건물 역시 사용승인일이 2022년 4월 28일이나, 현재 공실 상태이며 활성화되지 않은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 '천안 예술의 전당'에 인접해 있어 문화시설 접근성이 우수합니다. 또한, 독립기념관과 연계한 문화 체험도 가능합니다. 대중교통으로는 405번 시내버스를 이용할 수 있으며, 예술의전당 버스정류장이 근처에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 해당 지분으로 토지를 사용, 수익, 처분하는 데 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요하며, 이에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 (기호22): 지적도상 맹지이나 기호3 토지의 부속토지 성격이므로, 실질적인 이용을 위해서는 기호3 토지와의 관계를 명확히 해야 합니다.

* 야영장 비활성화: 과거 야영장으로 활용되었던 시설이 현재 비활성화 상태이며, 건물 또한 공실 상태로 활성화되지 않아 즉각적인 수익 창출이 어려울 수 있습니다.

* 타법령상 제한: '가축사육제한구역', '준보전산지'(일부), '영농여건 불리농지'(일부) 등의 제한이 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호20, 22 토지의 지목(임야)과 현황 간에 차이가 존재합니다.

* 주변 지역 개발 관련 이슈: 본건 소재지 인근(천안시 동남구 동면 수남리)에서는 지정폐기물 매립장 조성 사업을 둘러싼 주민들과 사업시행사 간의 갈등이 지속되고 있습니다. 이는 지역 사회의 불안정성을 야기할 수 있으며, 향후 지역 개발 및 부동산 가치에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안 예술의 전당 인근에 위치한 대지 지분으로, 녹지 지역 내에 있으며 일부는 상업용(야영장)으로 이용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 문화시설 및 공원과 인접하여 정주 여건 및 여가 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 점, 과거 야영장 시설의 비활성화 상태, 그리고 주변 지역의 폐기물 처리 시설 관련 갈등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 문화 인프라 접근성: 천안 예술의 전당 등 주변 문화 시설과의 근접성은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 녹지 지역 내 토지: 계획관리지역 및 보전관리지역에 속해 있어, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지분 매각을 통한 진입: 전체 토지 매입 대비 낮은 투자금으로 진입이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 개별 토지의 현재 시장 가치, 개발 가능성, 그리고 지분 매각으로 인한 할인율 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.