나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [3] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록24,34,44,54,64,74 지분매각, 제시외 물건 포함
- 목록 20 을구 2번 지상권설정등기(2020.05.15. 등기), 목록 22 을구 1번 지상권설정등기(2020.05.15.등기)가 각 있으나, 지상권자인 옥천농업협동조합이 2026.5.11.자 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 사건번호

천안지원 2025타경11993 (3)

1.1. 2. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자

농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-5

1.2. 2. 용도

근린시설 (야영장시설)

1.2. 3. 특이사항

공동담보, 일괄매각, 제시외 물건 포함. 목록 24,34,44,54,64,74 지분매각.

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1. 감정가

1,926,133,594원

1.3. 2. 토지 면적

총 토지 면적: 5733.00㎡ (약 1,734.08평)

토지 지분 면적: 3581.01099㎡ (약 1,083.56평)

1.3. 3. 건물 면적

총 건물 면적: 280.50㎡ (약 84.86평)

건물 지분 면적: 280.5㎡ (약 84.86평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근교 녹지대 내 휴양시설 주변지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

포장된 세로(차량 통행 가능)에 접해 있습니다. 다만, 일부 필지(기호22)는 지적도면상 맹지이나, 다른 필지(기호3)의 부속토지 성격으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

* 소유권: 백무창, 주식회사 예당 (매매에 의한 소유권 이전)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리, 2021.01.15.)

* 소유권이전청구권가등기: 황현경외 3명 (2022.06.08.)

* 압류: 천안세무서장 (2022.10.26., 말소)

* 가압류: 이석호 (2023.11.10., 말소), 부미정 (2023.11.29., 말소)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025.07.14., 말소)

* 압류: 천안시 (2025.07.23., 말소)

* 총 등기부 채권액: 1,481,025,030원

3.1. 2. 건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김진철 (2022.06.03.)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리, 2022.06.03.)

* 소유권이전청구권가등기: 이남영외 1명 (2022.06.08.)

* 가압류: 삼성카드 (2023.09.11., 말소), 경북신용보증재단 (2023.09.25., 말소), 포항수산업협동조합 (2023.11.01., 말소), 농림수산업자신용보증기금관리기관 (2023.11.01., 말소), 롯데카드 (2023.11.08., 말소), 서울보증보험주식회사 (2024.01.04., 말소)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025.07.14., 말소)

* 총 등기부 채권액: 1,907,259,602원

3.1. 3. 지상권 설정 등기

* 등기일자: 2020.05.15.

* 권리자: 옥천농업협동조합

* 내용: 목적은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유이며, 존속기간은 설정일로부터 만 30년입니다.

* 말소 동의: 2026.05.11.자로 지상권자인 옥천농업협동조합이 말소 동의서를 제출하였습니다.

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 2021년 1월 15일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, 소유권이전청구권가등기(황현경외 3명, 이남영외 1명)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 지상권 설정 등기(옥천농업협동조합)는 말소 동의서가 제출되어 소멸될 것으로 보이나, 최종 매각 허가 시 말소 여부를 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

* 토지는 다양한 형태로 이용 중입니다:

* 정형, 완경사 토지: 주거나지(나대지)로 이용 중 (기호 12~17, 1, 2, 11, 18)

* 상업용 토지: 야영장 부지로 이용 중 (기호 3)

* 야영장 부속토지: (기호 20, 22)

* 도로부지: (기호 7~10, 19, 21)

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 용도지역: 비도시지역 내 계획관리지역, 보전관리지역, 일부 농림지역으로 구성되어 있습니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건 불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

* 제시외 물건: 석축(옹벽) 및 바닥 콘크리트 (기호 20 지상), 관정 (기호 20 지하, 굴착 깊이 150m).

* 공부와의 차이: 기호 20, 22번 토지의 지목(임야)과 현황 간에 차이가 있습니다.

* 기타: 야영장 시설은 비활성화 상태입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

* 총 3개 동의 건물(1동, 2동, 3동)이 소재하며, 경량철골구조 및 샌드위치 판넬 지붕의 단층 건물입니다.

* 건축물대장상 주요 용도는 '야영장시설'입니다.

* 사용승인일은 2022년 4월 28일로 비교적 신축입니다.

* 평가일 현재 공실 상태이며, 활성화되어 있지 않고 사람의 흔적을 찾을 수 없습니다.

* 부합물 및 종물로 차양(기호6 건물 부합), 정화조(기호4 건물 부대설비)가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경 및 편의시설

* '천안 예술의 전당' 인근에 위치하여 문화 시설 접근성이 양호합니다.

* 주변은 근교 녹지대 내 휴양시설 주변지대로 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축사 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 다양한 용도지역(계획관리, 보전관리, 농림) 혼재 및 공법상 제한(가축사육제한, 준보전산지, 영농여건 불리농지)이 많아 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 일부 필지의 지목(임야)과 현황(야영장 부속토지)이 상이하여 추후 행정 처리 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일부 필지가 지적도상 맹지인 점은 접근성 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 현재 건물 및 야영장 시설이 비활성화 상태로, 재활성화 및 운영을 위해서는 상당한 투자와 노력이 필요합니다.

* 장기간 공실 상태로 인한 시설 노후화 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 권리 관련 리스크

* 말소되지 않고 인수될 가능성이 있는 소유권이전청구권가등기가 존재합니다. 이는 소유권 이전 시 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 지상권 설정 등기가 말소 동의는 받았으나, 최종 말소 여부를 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구에 위치한 야영장 시설로, '천안 예술의 전당' 인근에 자리하고 있습니다. 넓은 토지 면적과 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)을 보유하고 있으나, 현재 야영장 및 건물이 비활성화된 상태입니다. 토지는 여러 용도지역에 걸쳐 있으며 다양한 공법상 제한을 받고 있습니다. 권리 관계에서는 말소되지 않을 수 있는 가등기 및 말소 동의가 제출된 지상권 등 주의 깊게 살펴봐야 할 사항이 존재합니다. 향후 재활성화 및 운영 계획에 따라 투자가치가 달라질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* '천안 예술의 전당' 인근이라는 입지적 장점을 활용한 잠재력.

* 총 5733.00㎡의 넓은 토지 면적으로, 단순 야영장 외 다양한 토지 이용 개발 가능성.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 활용 또는 리모델링 용이.

* 현재 비활성화 상태로, 정상화 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,926,133,594원

* 말소기준권리 이후의 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리(가등기 등) 및 재활성화에 필요한 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 잠재적 가치와 리스크를 충분히 검토 후 접근하시기 바랍니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.