나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [4] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-13 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록25,35,45,55,65,75 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11993 (4)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-13

용도: 대지

감정가: 60,664,370원

토지면적: 3064.00㎡ (약 927.11평)

토지 지분 면적: 145.9869㎡ (약 44.16평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (표기상 '농OOOOOOOOOOO')

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근교 녹지대 내 휴양시설 주변 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지 형태 및 이용 상태

일부 필지는 정형 또는 비정형의 완경사지를 주거나지(나대지)로 이용 중입니다.

일부 필지는 상업용(야영장 부지) 또는 야영장 부속토지로 이용 중입니다.

일부 필지는 도로부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로 상태

모든 필지가 포장된 세로(차량 통행 가능)에 접하고 있습니다.

다만, 특정 필지(기호 22)는 지적도상 맹지이나, 다른 필지(기호 3)의 부속토지 성격으로 일괄 파악 가능합니다.

1.1. 5. 토지 이용계획 및 제한 상태

용도지역은 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역이 혼재되어 있습니다.

가축사육제한구역에 해당됩니다.

일부 필지는 준보전산지 및 영농여건 불리농지에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 5월 15일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을9)으로, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 2,176,080,000원입니다.

권리 내용: 다수의 근저당권 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리:

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요만 기재되어 있으나, 상세 내역은 제공되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '천안 예술의 전당' 인근의 녹지 및 휴양 시설 인접 지역에 위치합니다.

과거 야영장 등으로 활용되었던 것으로 보이나, 현재는 비활성화 상태이며 사람의 흔적이 거의 없는 것으로 파악됩니다.

주변 환경은 개발 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '천안 예술의 전당'이 인근에 위치하여 문화 시설 접근성이 있습니다.

주거 환경: 근교 녹지대에 속하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 공유물 분할 소송 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 비활성화된 시설: 과거 야영장 등으로 이용되었던 시설이 현재 비활성화 상태이며, 재활성화 또는 새로운 개발을 위해서는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획의 복잡성: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등이 혼재되어 있어 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 일부 토지는 지적도상 맹지이거나, 실제 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지목과 현황 차이: 특정 필지는 지목과 현황 간에 차이가 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 2,176,080,000원으로 매우 높습니다.

* 미상의 임대 관계: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어 예상치 못한 권리관계 또는 분쟁의 소지가 있습니다. 이 점은 반드시 주의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안 예술의 전당 인근에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 자연 녹지 환경과 문화 시설 접근성이 있다는 장점이 있습니다.

그러나 지분 매각이라는 특성상 타 공유자와의 협의가 필수적이며, 현재 비활성화된 야영장 용도와 복잡한 토지 이용계획은 개발 또는 활용에 신중을 기해야 할 요소입니다.

높은 채권 총액과 미상의 임대 관계는 본 물건의 주요 리스크로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

해당 물건은 단순 토지 가치 외에 향후 개발 가능성과 지분 투자로서의 위험성을 복합적으로 고려하여 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안 예술의 전당 인근이라는 입지적 희소성.

* 근교 녹지대의 잠재적 가치와 휴양지 개발 가능성.

* 지분 투자를 통한 기회 포착.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 60,664,370원

토지 지분 면적: 145.9869㎡ (약 44.16평)

본 지분 면적에 대한 감정평가액은 약 2,903,521원입니다.

(주) 본 건은 지분 매각, 비활성화 상태, 복잡한 권리 및 토지 이용 계획 등 다양한 변수를 고려해야 하는 물건으로, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 경매 동향, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. '인수 보증금'은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.