나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [2] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록 23,33,43,53,63,73 지분매각
- 목록 2 을구 11번 지상권설정등기(2020.05.15. 등기)가 있으나, 지상권자인 옥천농업협동조합이 2026.5.11.자 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건개요

사건번호: 천안지원 2025타경11993 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-2

용도: 대지

특이사항: 지분매각, 선순위지상권, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록 23,33,43,53,63,73 지분매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 110,275,917원

토지면적: 3169.00㎡ (약 958.7평)

토지 지분면적: 281.497886㎡ (약 85.16평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 토지에 포함되지 않음)

1.4. 매각대상

토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당' 남동측 인근에 상호 연접하여 위치합니다.

주위는 근교 녹지지대 내 휴양시설 주변지대입니다.

2.2. 교통및도로상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태는 포장된 세로에 접하며 차량 통행이 가능합니다.

다만, 기호22는 지적도면상 맹지이나, 기호3의 부속토지 성격으로 파악됩니다.

2.3. 토지이용현황및계획

토지 이용 현황은 기호별로 '정형/비정형', '완경사'의 토지를 '주거나지', '상업용(야영장 부지)', '야영장 부속토지', '도로부지' 등으로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 용도지역은 '비도시지역'이며, '계획관리지역', '농림지역', '보전관리지역' 등으로 구분됩니다.

'가축사육제한구역'에 해당하며, 일부 필지는 '준보전산지' 및 '영농여건 불리농지'에 속합니다.

2.4. 주변시설(혐오시설포함)

주변은 근교 녹지지대 및 휴양시설이 있는 지역으로, 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

'천안 예술의 전당'이 인근에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및소멸권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 5월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을22)입니다.

경매를 통해 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수권리및특이사항

목록 2 을구 11번 지상권설정등기(2020.05.15. 등기)는 인수되는 권리로 등기되어 있으나, 지상권자인 옥천농업협동조합이 2026년 5월 11일 자로 말소 동의서를 제출하여 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 기타권리

소유권이전청구권가등기(갑11, 2021.07.05.)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리이므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현이용상태

토지는 일부 '주거나지', '상업용(야영장 부지)', '야영장 부속토지', '도로부지' 등으로 이용되고 있습니다.

기호3 토지 및 관련 건물 등 '야영장'은 현재 비활성화 상태입니다.

4.2. 상권특성

본건 주변은 휴양시설 인근의 근교 녹지대로, 직접적인 상업 활동보다는 휴양 및 레저 관련 업종과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

현재 활성화된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

'천안 예술의 전당'이 인근에 위치하여 문화 시설 접근성이 있습니다.

구체적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 주거환경

근교 녹지지대로 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각관련

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 관리, 분할 문제 등이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계관련

소유권이전청구권 가등기가 존재하여, 본 경매 절차와 별개로 소유권에 대한 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

지상권이 말소 동의되었으나, 등기부상으로는 여전히 존재하므로 최종 말소 여부를 다시 한번 확인해야 합니다.

6.3. 이용및개발관련

현재 비활성화된 야영장 시설의 재활성화 또는 용도 변경 시 추가적인 투자 및 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

토지 이용계획상 '가축사육제한구역', '준보전산지', '영농여건 불리농지' 등은 향후 건축이나 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 천안 예술의 전당 인근의 대지 지분 경매로, 휴양 및 녹지 관련 잠재력을 지닌 물건입니다.

토지 자체의 이용 가능성은 다양하나, 지분 매각, 비활성화된 시설, 그리고 소유권이전청구권 가등기라는 명확한 권리상 리스크를 안고 있습니다.

선순위 지상권은 말소 동의서 제출로 부담이 경감될 것으로 보이나, 모든 권리관계는 최종 등기부등본을 통해 재확인해야 합니다.

적극적인 현장 조사와 권리관계 심층 분석을 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 하는 물건입니다.

8. 투자포인트

'천안 예술의 전당'과 인접한 문화/휴양 시설 연계 가능성.

근교 녹지 지역의 쾌적한 환경을 활용한 전원생활 또는 휴양 시설 개발 잠재력.

지분 매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성.

9. 예상입찰가

9.1. 산정근거

본 건의 감정가는 토지 전체 면적 기준 110,275,917원이며, 매각 대상 지분 면적은 281.497886㎡ (약 85.16평)입니다.

지분 면적 기준 감정평가액은 약 9,770,000원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없습니다.

9.2. 고려사항

소유권이전청구권 가등기, 지분 매각으로 인한 법적/실무적 복잡성, 비활성화된 야영장 시설 등을 고려하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가 및 낙찰가 분석, 토지의 활용 방안에 따른 미래 가치 등을 종합적으로 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.