나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12673 [3] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안종합운동장' 북서측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 '천안시청주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대'임.

교통상황

본건이 속한 건물 지하주차장 및 지상건물 내 주차장 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 124호, 125호, 126호 이며, 사용승인일 : 2021. 02. 10 외벽 : 인조석 등 미장석재 패널붙임, 몰탈위 페인팅. 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 페어글래스 등

이용상태

본건기호1, 2, 3 모두 평가일현재 '공실(空室)'상태임. 기호3( 126호 )은 예전에 '무인카페( 상호 : 희다 )'로 이용되었던 듯 하나, 평가일현재 철수(撤收)한 것으로 보임.

설비내역

본건이 속한 건물의 공동설비로서, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형에 유사한 사다리꼴'의 형태이며, 평탄한 지세의 토지를 '주상복합 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

< 대지권의 목적인 토지 > 북측으로는 아스콘포장된 도시계획도로 '대로1류( 폭35~40m )'에 접하고, 서측으로는 아스콘포장된 도시계획도로 '중로1류( 폭20~25m )'에 접하는 각지(角地)임.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'(아산탕정지구). < 기반시설 > '대로1류' 및 '중로1류'에 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '택지개발지구'( 택지개발촉진법 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

- 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12673 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479, 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 126호

용도: 근린상가

감정가: 1,057,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.86㎡ (약 3.28평)

토지 지분: 10.8589㎡

건물면적: 52.92㎡ (약 16.01평)

건물 지분: 52.92㎡

특이사항: 토지 및 건물 제시외 면적 없음

1.4. 건물 개요 (불당 코아루 와이드시티 오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 02월 10일

총 층수: 20층

본건 위치: 1층 126호

건물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안종합운동장' 북서측 인근 대로변에 위치하고 있습니다.

주위는 '천안시청 주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대'로 형성되어 있어, 활발한 상권이 예상되는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물은 지하주차장 및 지상 건물 내 주차장을 갖추고 있어 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대지권의 목적인 토지는 북측으로는 폭 35~40m의 '대로1류' 도시계획도로와, 서측으로는 폭 20~25m의 '중로1류' 도시계획도로에 접하는 각지 형태입니다. 이는 차량 통행 및 접근성 측면에서 유리한 조건입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 일반상업지역

용도지구 등: 지구단위계획구역(아산탕정지구)

타법령상 제한: 가축사육제한구역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(접수일 2023-09-14, 채권최고액 1,800,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,815,094,880원입니다 (근저당, 가압류, 임의경매 포함).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤아리

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-07

대항력: 없음

비고: -

3.3. 권리분석 종합

본건에 대해 파악된 임차인 윤아리는 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 30,000,000원이 인수되지 않습니다.

따라서, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

하지만, 주의사항 및 기타 참고사항에 '임대차관계 미상의 임차인 있음'이라고 명시되어 있어, 추가적인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

이 경우, 해당 임차인의 계약 관계 및 법적 지위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지대 특성

본건은 천안시청을 중심으로 형성된 신흥 상업·업무지대에 위치하여, 지역 내 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 상가 운영이 가능합니다.

대로변에 접한 각지라는 입지적 장점은 가시성 및 접근성 측면에서 상가로서의 가치를 높여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 천안종합운동장, 천안시청 등 공공시설이 인접해 있습니다.

대로변 및 중로에 접해 있어 차량 접근이 매우 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

건물 자체에 주차 시설이 완비되어 있어 방문객 및 이용자의 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

가장 큰 리스크는 '임대차관계 미상의 임차인 있음'이라는 점입니다.

이는 예상치 못한 법적 분쟁이나 공실 장기화로 이어질 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 명확히 파악해야 합니다.

비록 현재 파악된 임차인의 대항력은 없으나, 추가 임차인의 존재 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

6.2. 신축 건물 관련

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이지만, 모든 건물이 그렇듯 하자에 대한 가능성은 항상 존재합니다.

다만, 해당 물건은 근린상가 용도로, 아파트와 같은 주거용 건물에 비해 하자 발생 빈도는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장은 경기 변동에 민감하므로, 향후 금리 변동, 지역 경기 침체 등 외부 요인에 의해 수익률이나 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시청 인근의 활발한 상업지구 내 대로변에 위치한 신축 상가 건물로, 입지적 조건은 매우 우수합니다.

새 건물이라는 점과 편리한 교통 및 주차 환경도 장점입니다.

그러나 '임대차관계 미상의 임차인 있음'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하여, 정확한 임차인 현황 파악 및 법적 검토가 필수적입니다.

이러한 불확실성을 해소한다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 높은 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 천안시청 인근 신흥 상업·업무지대 핵심 입지

* 대로변 각지, 높은 가시성 및 접근성

* 2021년 준공의 신축 건물로 관리 용이

* 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,057,000,000원입니다.

예상 입찰가는 본 물건의 입지, 상권 분석, 건물 상태, 그리고 무엇보다 '임대차관계 미상의 임차인'이라는 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 공실률, 향후 예상 임대수익 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사 및 전문가의 추가 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.