나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12673 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안종합운동장' 북서측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 '천안시청주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대'임.

교통상황

본건이 속한 건물 지하주차장 및 지상건물 내 주차장 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 124호, 125호, 126호 이며, 사용승인일 : 2021. 02. 10 외벽 : 인조석 등 미장석재 패널붙임, 몰탈위 페인팅. 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 페어글래스 등

이용상태

본건기호1, 2, 3 모두 평가일현재 '공실(空室)'상태임. 기호3( 126호 )은 예전에 '무인카페( 상호 : 희다 )'로 이용되었던 듯 하나, 평가일현재 철수(撤收)한 것으로 보임.

설비내역

본건이 속한 건물의 공동설비로서, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형에 유사한 사다리꼴'의 형태이며, 평탄한 지세의 토지를 '주상복합 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

< 대지권의 목적인 토지 > 북측으로는 아스콘포장된 도시계획도로 '대로1류( 폭35~40m )'에 접하고, 서측으로는 아스콘포장된 도시계획도로 '중로1류( 폭20~25m )'에 접하는 각지(角地)임.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'(아산탕정지구). < 기반시설 > '대로1류' 및 '중로1류'에 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '택지개발지구'( 택지개발촉진법 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12673 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 125호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.86㎡ (약 3.28평)

건물면적: 52.92㎡ (약 16.01평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 평가 정보

감정가: 1,057,000,000원

1.4. 매각 정보

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안종합운동장' 북서측 인근 대로변에 위치합니다.

주위는 '천안시청 주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대'로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 건물은 지하주차장 및 지상 주차장까지 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 125호입니다.

사용승인일은 2021년 2월 10일입니다.

평가일 현재 본건은 공실 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

접수일자 2023-09-14 (갑4): 주식회사에스제이코퍼레이션 소유권이전3번신탁등기말소

접수일자 2023-09-14 (갑5): 이승진 소유권이전 (매매)

접수일자 2023-09-14 (을15): 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (1,800,000,000원, 말소기준권리)

접수일자 2025-09-25 (갑6): 재단법인한국장학재단 가압류 (15,094,880원, 말소)

접수일자 2025-11-11 (갑7): 선린신용협동조합 임의경매 (1,664,261,957원, 말소)

총 채무액: 1,815,094,880원

3.2. 권리 분석

말소기준권리인 을15 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사) 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 천안시청 인근의 신흥 택지개발지구 내 핵심 상업 및 업무 지구에 속해 있습니다.

주변에 관공서, 대규모 상업 시설, 주거 단지가 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 도로 상태

토지는 '장방형에 유사한 사다리꼴' 형태이며, 평탄한 지세입니다.

북측으로 폭 35~40m의 대로 1류, 서측으로 폭 20~25m의 중로 1류에 접하는 각지로서 접근성이 우수합니다.

용도지역은 '도시지역', '일반상업지역'이며, '지구단위계획구역(아산탕정지구)'으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

천안시청, 천안종합운동장 등 공공시설이 인근에 위치합니다.

다양한 상업 시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

주변 지역은 현대적인 개발이 이루어진 상업 및 업무 밀집 지역으로, 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

평가일 현재 본건이 공실 상태로, 실제 명도 및 임차인 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

감정가 대비 채무 총액(1,815,094,880원)이 높아, 낙찰가율에 따라 채권자의 손실이 발생할 수 있으며, 이는 시장 심리에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시의 주요 상업 및 행정 중심지에 위치한 신축 상가 건물로서 우수한 입지 조건과 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 임차인 확보 계획 및 시세 조사가 선행되어야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

천안시청 인근 핵심 상업 지구라는 뛰어난 입지 조건.

2021년 신축된 현대적인 건물로 깔끔한 상태 유지.

대로와 중로에 접한 각지로서 가시성 및 접근성 탁월.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(1,057,000,000원)를 기준으로 하되, 현재 채무 총액, 시장 상황, 물건의 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

신중한 시장 조사와 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요하며, 대략적인 낙찰가율 범위를 설정하여 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.