나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10542 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 780-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 매각에 포함
2. 목록 2 건물 1층 북측 일부(4.8㎡)는 멸실되어 평가에서 제외된 가격임
3. 목록 4 토지 지상에 컨테이너 박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10542 (1) 부동산 임의경매 물건으로, 충청남도 천안시 동남구 신방동 780-2번지에 소재합니다.

본 물건은 근린생활시설 용도로 감정가는 8,307,867,400원입니다.

토지 면적은 3160.00㎡ (약 956.00평)이며, 건물 면적은 998.28㎡ (약 302.00평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 중복 병합 및 공동 담보 물건에 해당합니다.

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로, 일반철골구조의 지상 1층 건물이며, 총 연면적은 998.28㎡입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 위치하며, 신방통정택지지구 인근 지역입니다.

인근에 이마트와 홈플러스 등 대형 유통 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

남부대로와 서부대로 등 주요 간선도로에 인접하여 상권 접근성은 우수한 편입니다.

다만, 도로변에 직접 접하지 않은 내부 지역의 경우 가시성이나 차량 접근성, 도보 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 13일 접수된 파주중앙새마을금고의 근저당권(채권최고액 4,512,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,584,616,438원으로 파악됩니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인되어, 권리상 낙찰자의 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 신방동은 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 주거형 상권의 특성을 가지고 있습니다.

음식점, 주점 등 요식업종이 상권의 절반 이상을 차지하고 있으며, 대형 유통점의 영향으로 도소매업 비율은 상대적으로 낮습니다.

주요 고객층은 인근 아파트 단지 거주민이며, 30-40대, 가족 단위, 학생들의 유동 인구가 높은 편입니다.

상권 내 업종 분포는 일반음식점, 호프/주점 등 음식업종이 51%로 가장 많고, 생활서비스업, 학원업, 병의원 등이 뒤를 잇고 있습니다.

1.4. 생활정보

신방동은 대규모 아파트 단지들이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

주변에 이마트, 홈플러스 등 쇼핑 시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

또한, 상권 내 및 인근에 학원가가 형성되어 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 바와 같이, 건물 1층 북측 일부(4.8㎡)가 멸실되어 평가에서 제외된 부분이 있습니다.

또한, 토지 지상에 컨테이너 박스 1동이 있으나 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

신방동 주민들이 악취 문제 및 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수종말처리장 등)에 대한 우려를 제기한 사례가 있습니다. 이와 관련하여 인근 지역에 폐기물 처리시설 관련 갈등이 있었던 점을 고려할 때, 잠재적인 환경 문제나 지역 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 신방동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설로, 배후 수요가 풍부하고 대형마트 등 생활 편의 시설이 인접해 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담이 없으며, 감정가 또한 시세 대비 면밀한 분석이 필요하지만 자산 가치를 가늠할 수 있는 기준이 됩니다. 다만, 일부 멸실 부분 및 제외된 제시외 건물, 그리고 잠재적인 환경 민원 이슈 등을 종합적으로 고려하여 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 없습니다.

대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상권에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(8,307,867,400원)를 기준으로, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 장단점 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우며, 추가적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 수익성 분석 및 경쟁 물건 분석 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금이 없어 별도의 차감 요소는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.