나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20514 [1] 경상남도 고성군 거류면 신용리 1390-5 포레스트힐 101동 3층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 신용리 소재 '고성마동농공단지' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 자연림 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 401호로서,
(사용승인일: 2015.10.29.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나, 현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 용지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경20514 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 고성군 거류면 신용리 1390-5번지 포레스트힐 101동 3층 401호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 158,000,000원이며, 토지면적은 93.19㎡ (약 28.19 평)이고 건물면적은 60.82㎡ (약 18.40 평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

건축물 사용승인일은 2015년 10월 29일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 고성군 거류면 신용리 소재 '고성마동농공단지' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 자연림 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

남측으로는 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 용지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역(근린형), 가축사육제한구역, 사방지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인되는 근저당, 가압류 등 각종 권리들은 말소기준권리(패류살포양식수산업협동조합 근저당, 2018.03.21 접수) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전(정영미외 5명, 2025.05.27 접수)은 말소 예정 목록에 포함되어 있지 않으나, 경매 낙찰로 인해 해당 소유권은 소멸됩니다.

임차인 정보:

* 임차인: SODG *

* 보증금: 10,000,000 원

* 차임: 530,000 원

* 전입일자: 2023-09-12

* 확정일자: 2023-09-11

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 정보로는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 '고성마동농공단지' 인근에 위치하여, 해당 농공단지 종사자 또는 관련 산업 수요를 배후로 가질 수 있습니다.

주변 지역은 자연림 및 농경지가 혼재하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 다세대주택으로, 독립적인 주거 공간 확보가 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일은 2015년 10월 29일입니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

내부 상태는 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 현황 파악이 어려우나, 탐문조사 결과 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

제공된 JSON 정보 중 일부 거래일자(2025년, 2026년)는 미래 시점으로, 실제 시장 상황에 따른 가격 변동성이 존재할 수 있습니다.

감정평가액(158,000,000원)과 유사 물건(포레스트힐3차, 64.93㎡)의 최근 거래가(100,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 시장 가치에 대한 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

인근 고성마동농공단지로 인해 소음, 분진 등 환경적 영향이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 거류면의 다세대주택으로, 비교적 최근 건축(2015년)되었으며 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 입지적으로는 농공단지 인근에 위치하나, 주변 환경은 자연과 농경지가 혼재하여 조용한 편입니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 내부 확인 불가 및 감정가와 시세 간 괴리가 존재하므로, 투자 시에는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 분석: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

잠재적 시세 차익 가능성: 감정평가액과 유사 물건의 실거래가 간 차이를 활용하여 시세보다 유리한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

자연 친화적 환경: 주변 자연림 및 농경지와의 조화로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 158,000,000원입니다.

유사 물건인 포레스트힐3차(64.93㎡)가 2026년 6월 100,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정평가액 대비 시장 가치는 다소 낮을 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적인 접근과 함께 시장 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

최적 입찰가 제안: 110,000,000원

위 예상 입찰가는 감정가의 약 70% 수준이며, 실거래가를 반영하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 물건의 현장 상태, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.