나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1838 [4] 충청북도 충주시 대소원면 대소리 173-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원리 대소리 소재 "대소원사거리" 북동측 인근방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 주거나지, 단독주택, 전답지가 혼재되고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 도보3분 거리 이네에 노선버스정류장(대소원(마루신협))이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

1. 기호 1,2,3,4,6,8,10 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임. 2. 기호 9,11,12 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 3. 기호 13 사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임. 4. 기호 5,7 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

1. 기호 1,3,5,7,13 공히 8~10m 의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음. 2. 기호 2,6 공히 8~10m, 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 3. 기호 8,9,10,12 공히 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 4. 기호 11 토지의 남측 및 동측 방면으로 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 5. 기호 4 본건에 직접 접하는 도로가 없음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1,3,8,9,12 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 2. 기호 2,6,10,11 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-대소36)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 3. 기호 4,13 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 4. 기호 5,7 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진란 참조

공부와의 차이

기호 1,2,3,4,5,6,7,8,10 는 공부상 지목 '답' 또는 '구'(기호 3)이나 현황은 주거나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 14는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 단층 단독주택으로서 외벽: 적벽돌 마감 창호: 하이샷시 창호 바닥: 타일, 강화마루 마감 벽지: 실크벽지, 타일 등 마감

이용상태

단독주택(방,안방,거실,발코니,화장실2,주방,현관)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경1838 (4)

* 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 대소리 173-2

* 용도: 대지

* 감정가: 185,516,000원

* 토지면적: 412.00㎡ (약 124.63평)

* 건물면적: 0.00㎡ (본 물건은 토지만 매각 대상입니다.)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOO

* 매각대상: 토지매각 (건물 제외)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 충주시 대소원면 대소리, "대소원사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 주거나지, 단독주택, 전답지가 혼재되어 있습니다.

* 교통: 일반 차량 접근이 가능하며, 도보 3분 거리에 노선버스정류장(대소원(마루신협))이 소재하여 제반 교통편익성은 보통 수준입니다.

* 도로: 일부 필지는 8~10m 아스팔트 포장도로에 접하나, 일부 필지는 8m 미만 도로에 접하거나 직접 접하는 도로가 없는 경우도 있습니다. (본건 소재지 173-2번지의 상세 도로 접합 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 4일자 남충주새마을금고 근저당권 (을21, 744,000,000원)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 아래 '잠재적 리스크'에 명시된 지상권은 인수될 수 있습니다.)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 2,388,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, "대소원사거리" 인근으로 지역 기반의 상업 활동이 일부 있을 수 있습니다.

* 전반적으로 상업 지구라기보다는 주거 및 전원생활 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 가능하여 출퇴근 및 일상생활에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

* 주변: 단독주택 및 전답지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황 불일치: 일부 필지는 공부상 지목이 '답' 또는 '구'이나 현황은 주거나지 상태로 이용 중입니다. 이는 추후 지목 변경 등 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 기호 4번 필지는 직접 접하는 도로가 없다고 명시되어 있습니다. (본건 소재지 173-2번지에 해당되는지는 추가 확인이 필요합니다.)

* 미확인 권리 (가장 중대한 리스크): 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 등기부등본 상 해당 지상권이 말소된 것으로 표기되어 있더라도, 물건명세서의 내용을 우선적으로 고려해야 하며, 이 지상권이 낙찰자가 인수해야 하는 권리라면 상당한 가치 하락 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 인수 부담은 없으나 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원이라도 대항력 있는 임차인이 보증금 없는 조건으로 거주 중일 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 대소원면에 위치한 대지로서, 감정가는 1억 8천 5백여만 원입니다.

* 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 교통은 보통 수준이며 주변 환경은 한적한 편입니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* "대소원사거리" 인근이라는 지리적 이점을 가집니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. (단, 지상권 리스크는 별개 사안입니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 그리고 특히 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'에 대한 법적 검토 및 그로 인한 가치 하락분을 면밀히 분석해야 합니다.

* 따라서, 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.