나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30696 [4] 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 210-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 "조천마을회관" 남서측 인근, 본건 기 호(2)는 충청북도 충주시 앙성면 용대리 소재 "앙성초등학교" 남서측 근거리, 본건 기호(3~ 9)는 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 소재 "앙성온천역" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농 경지, 임야 및 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 건축허가를 득한 상태이며 제 시외건물이 건축공사가 중단된 상태임. 기호(2) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 휴경지 상태임. 기호(3) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 전으로 이용중임. 기호(4~9) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형 및 부정형의 토지로 답 및 일부 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함. 기호(2) : 본건은 지적도상 지목 도로인 토지에 접하나, 맹지임. 기호(3) : 본건 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함. 기호(4,7,8) : 본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로가 소재함. 기호(5,6,9) : 지적상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(내룡지구), 가축사육제한구역(모든가축사 육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3) : 계획관리지역(2021-12-17), 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-02-11)(소로1-앙성5호선)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(4~9) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역 (모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목이 답이나, 기준시점 현재 관할 관청에 탐문조사한 결과 건축허가를 득한 상태이며, 제시외건물이 건축공사가 중단된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본 정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30696 (4)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠 *

* 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 210-4

* 용도: 전

* 감정가: 782,065,000원

* 토지면적: 3348.00㎡ (약 1013평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수(미제출 시 보증금 몰수), 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 소재 "앙성온천역" 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(3) 토지는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.

* 기호(4,7,8) 토지는 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 기호(5,6,9) 토지는 지적상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

4. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 2021년 6월 24일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 최옥순 외 2명 (2007-03-19), 최대용 (2015-03-06), 주식회사농업회사법인이삭 (2021-06-24, 말소)

* 근저당권 설정: 엠씨아이대부주식회사 (2021-06-24, 588,000,000원)

* 지상권 설정: 청미새마을금고 (2021-06-24, 말소), 엠씨아이대부주식회사 (2025-02-13, 말소)

* 압류: 충주세무서장 (2023-01-10, 말소), 충주시 (2023-08-14, 말소)

* 근저당권부채권 근질권 설정: 느티나무제사차유한회사 (2025-02-13, 588,000,000원, 말소)

* 임의경매 개시 결정: 엠씨아이대부주식회사 (2025-07-31, 767,465,643원, 본 건)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

5. 상권분석

* 본 물건은 주로 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* "앙성온천역" 인근에 자리하고 있으나, 활성화된 상업 지구보다는 지역 기반 시설 위주의 환경으로 파악됩니다.

* 향후 지역 개발 계획 등에 따라 상권의 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

6. 생활정보

* 주변 환경: 농경지와 임야가 넓게 분포하며, 근린생활시설 및 단독주택이 산재해 있습니다.

* 편의시설: "앙성초등학교"가 남서측 근거리에 위치하고 있으며, "앙성온천역"도 인근에 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험: 본 물건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 반드시 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

* 기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역.

* 기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역.

* 기호(4~9): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

* 특히, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 일부 필지(기호 5,6,9)는 지적상 맹지이므로, 인접 필지를 통한 진출입로 확보 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

* 건축 공사 중단: 기호(1) 토지는 건축 허가를 득한 상태이나 건축 공사가 중단된 상태로, 재건축 또는 공사 재개 시 추가 비용 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 없을 것으로 파악되나 (인수 보증금 0원), 혹시 모를 점유자 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 지역 개발 관련 위험: 과거 앙성면 돈산리 일대에서 개발 호재를 이용한 기획부동산 활동이 있었던 점을 고려할 때, 지역 개발 계획의 실현 가능성 및 부동산 시장 변동성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 주변 환경 요인:

* 과거 앙성면에 비위생매립장이 존재했었으며, 현재는 정비 및 녹지 환원 계획이 있습니다. 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 지역의 환경 이력을 파악하는 것이 좋습니다.

* 인근 지역에서 화학공장, 숯가마, 유기성 폐자원 바이오가스 에너지화 시설 등 폐기물 처리 및 에너지 관련 시설이 운영되거나 계획된 바 있어, 악취 등 환경 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면 돈산리에 위치한 토지로, 앙성온천역 인근에 자리하고 있습니다. 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 교통은 보통 수준입니다. 경매 물건은 토지를 중심으로 매각되며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 현재 일부 필지에서 건축 공사 중단, 맹지 가능성, 각종 개발 제한 구역 지정 등 다양한 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 과거 지역 개발 관련 투기성 거래 이력 및 주변 환경 요인도 고려해야 합니다. 따라서 해당 물건에 대한 면밀한 현장 조사와 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 온천 관광지 인근 입지: 앙성온천 지역의 개발 잠재력을 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 토지 개발 가능성: 계획관리지역, 성장관리계획구역 등으로 지정된 일부 필지는 향후 용도 변경이나 개발 사업을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지 관련 규제 및 현황 등 복합적인 요인으로 인해 시장가 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

* 감정가: 782,065,000원

* 인수 보증금: 0원

* 토지면적: 3348.00㎡ (약 1013평)

* 평당 감정가: 약 772,000원

* 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 권리 관계, 물건 상태, 농지 취득 제한, 각종 개발 제한 사항, 지역 개발의 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 일반적인 경매 시장 상황과 본 건의 농지 취득 자격, 각종 제한 사항 등을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 대략 547,000,000원 ~ 625,000,000원 범위 내에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 입찰가는 철저한 현장 조사 및 주변 시세 분석 후 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.