나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30696 [3] 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 177-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 "조천마을회관" 남서측 인근, 본건 기 호(2)는 충청북도 충주시 앙성면 용대리 소재 "앙성초등학교" 남서측 근거리, 본건 기호(3~ 9)는 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 소재 "앙성온천역" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농 경지, 임야 및 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 건축허가를 득한 상태이며 제 시외건물이 건축공사가 중단된 상태임. 기호(2) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 휴경지 상태임. 기호(3) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 전으로 이용중임. 기호(4~9) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형 및 부정형의 토지로 답 및 일부 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함. 기호(2) : 본건은 지적도상 지목 도로인 토지에 접하나, 맹지임. 기호(3) : 본건 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함. 기호(4,7,8) : 본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로가 소재함. 기호(5,6,9) : 지적상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(내룡지구), 가축사육제한구역(모든가축사 육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3) : 계획관리지역(2021-12-17), 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-02-11)(소로1-앙성5호선)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(4~9) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역 (모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목이 답이나, 기준시점 현재 관할 관청에 탐문조사한 결과 건축허가를 득한 상태이며, 제시외건물이 건축공사가 중단된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 충주지원 2025타경30696 (3)

* 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 177-6

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 239,940,000원

* 토지면적: 930.00㎡ (약 281.3평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 본건은 충청북도 충주시 앙성면 돈산리에 소재하며, "앙성온천역" 북측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 농경지, 임야, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 본건(기호 3번 기준)은 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 그 외 각 기호별 도로 상황은 상이하며, 일부 토지는 맹지에 해당하거나 인접 필지를 통해 진출입이 가능한 상태입니다. (기호1: 북동측 왕복2차선 포장도로 접함, 기호2: 맹지, 기호4,7,8: 북측 노폭 약 5미터 포장도로 접함, 기호5,6,9: 지적상 맹지이나 인접필지 통해 진출입 가능)

1.2. 권리분석

권리관계 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2021년 7월 20일 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을3)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을3)

* 청미새마을금고 지상권설정 (을4)

* 느티나무제사차유한회사 근저당부채권근질권설정 (을3-3)

* 엠씨아이대부주식회사 지상권이전공동담보목록 (을4-2)

* 엠씨아이대부주식회사 임의경매개시결정 (갑8)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 박광서의 소유권이전청구권가등기공유자전원의지분전부이전 (갑1) - 이 권리는 '인수'로 명시되어 있어, 매각 후에도 존속하므로 낙찰자가 인수해야 합니다. 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 물건명세서 요약에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 '갑1' 권리가 '인수'로 명확히 기재되어 있어, 해당 권리(갑1)의 처리 및 낙찰자의 부담에 대해 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 정보상으로는 등록된 임차인이 없거나 보증금이 없는 임차인만 존재합니다. 그러나 임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 현장 확인을 통해 미신고 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 주의사항:

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 미제출할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생합니다. 경매 참여 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

* 본 물건은 공동담보로 진행된 경매 물건입니다.

1.3. 상권분석

상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 지역 특성: 본건은 충주시 앙성면 돈산리 소재로, "앙성온천역"과 인접해 있어 역세권으로서의 잠재력을 지니고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 농촌 및 전원 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 주변 시설:

* "앙성초등학교", "조천마을회관" 등 기본적인 마을 편의시설이 근거리에 위치합니다.

* "앙성온천역"을 중심으로 한 지역 상권이 형성되어 있으며, 일반적인 근린생활시설(마트, 식당 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 온천 지역의 특성상 관광객 수요와 관련된 상권 활성화 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활 정보는 다음과 같습니다.

* 교육:

* "앙성초등학교"가 인근에 있어 교육 환경을 제공합니다.

* 중고등학교 등 상급 교육기관은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 편의시설:

* "앙성온천역" 인근 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 충주시내와의 접근성을 고려하여 종합적인 편의시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

* 의료:

* "앙성면" 내 또는 인근에 보건소, 의원 등의 의료시설이 있을 수 있습니다.

* 종합병원 등 대형 의료시설은 충주시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 자연환경:

* 농경지, 임야와 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 생산관리지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 기호2: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역.

* 기호3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역.

* 기호4~9: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

* 다양한 용도지역 지정 및 가축 사육 제한, 폐기물 시설 설치 제한 등 법적 규제가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수: 농지법에 따라 해당 자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 자체가 무효가 되고 보증금이 몰수될 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 인수되는 선순위 권리 (갑1): 박광서의 소유권이전청구권가등기(갑1)가 인수되는 권리로 명시되어 있어, 낙찰자는 이 권리로 인한 법적 부담을 안게 됩니다. 가등기의 구체적인 내용과 말소 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 맹지 및 일부 토지의 접근성 제한: 토지 중 일부(기호2, 5, 6, 9)가 맹지이거나 인접 필지를 통한 통행로만 확보되어 있어, 토지 이용 및 건축에 제약이 따를 수 있습니다.

* 미완공 제시외 건물: 기호1 토지에 건축 허가를 득했으나 공사가 중단된 제시외 건물이 존재합니다. 이 건물의 철거 또는 승계 여부에 대한 명확한 판단이 필요합니다.

* 이용 제한 구역: 다양한 용도지역 및 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 앙성면 돈산리에 위치하며, "앙성온천역" 인근이라는 지리적 이점을 가진 토지입니다. 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전원생활이나 귀농·귀촌 희망자에게 매력적인 환경을 제공할 수 있습니다. 감정가는 239,940,000원, 토지 면적은 930㎡입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 결과가 발생하므로, 경매 참여 전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 등기부등본 상 '갑1'로 표시된 소유권이전청구권가등기가 '인수'되는 권리로 명시되어 있어, 이는 낙찰자가 부담해야 할 중요한 법적 문제로 작용할 수 있습니다. 일부 맹지, 공사 중단 건물 등도 추가적인 고려 사항입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 철저한 사전 조사와 법률 자문을 통해 권리 관계를 명확히 파악하고, 농지취득자격증명 발급 가능성을 최종 확인한 후 신중하게 입찰을 결정해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

투자를 고려할 만한 포인트는 다음과 같습니다.

* "앙성온천역" 역세권으로서의 잠재력: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적인 입지: 쾌적한 전원생활이나 귀농·귀촌 목적의 실수요자에게 매력적입니다.

* 지역 내 토지 이용 현황: 농경지, 임야 등이 분포하여 다양한 개발 및 활용 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 동향

* 토지의 구체적인 활용 방안(농업, 주거, 개발 등)에 따른 미래 가치 평가

* 인수되는 권리(갑1)의 상세 내용 파악 및 잠재적 부담액 산정

* 농지취득자격증명 발급 절차, 비용, 소요 기간 등에 대한 정확한 정보 확인

* 각 필지별 상세 현황 및 인접 토지 이용 상태에 따른 가치 평가

제공된 감정평가액 239,940,000원을 참고하되, 상기 언급된 다양한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.