나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30696 [2] 충청북도 충주시 앙성면 용대리 315-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 "조천마을회관" 남서측 인근, 본건 기 호(2)는 충청북도 충주시 앙성면 용대리 소재 "앙성초등학교" 남서측 근거리, 본건 기호(3~ 9)는 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 소재 "앙성온천역" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농 경지, 임야 및 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 건축허가를 득한 상태이며 제 시외건물이 건축공사가 중단된 상태임. 기호(2) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 휴경지 상태임. 기호(3) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 전으로 이용중임. 기호(4~9) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형 및 부정형의 토지로 답 및 일부 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함. 기호(2) : 본건은 지적도상 지목 도로인 토지에 접하나, 맹지임. 기호(3) : 본건 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함. 기호(4,7,8) : 본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로가 소재함. 기호(5,6,9) : 지적상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(내룡지구), 가축사육제한구역(모든가축사 육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3) : 계획관리지역(2021-12-17), 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-02-11)(소로1-앙성5호선)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(4~9) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역 (모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목이 답이나, 기준시점 현재 관할 관청에 탐문조사한 결과 건축허가를 득한 상태이며, 제시외건물이 건축공사가 중단된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30696 (2)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 용대리 315-8

용도: 답 (전으로 이용 중인 것으로 추정)

감정가: 29,400,000원

토지면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 앙성면 용대리에 위치하며, '앙성초등학교' 남서측 근거리에 소재합니다. 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 및 형태: 본건 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 현재 휴경지 상태로 파악됩니다. 감정평가서 상으로는 답(전)으로 이용 중이라고 명시되어 있습니다.

인접 도로 상태: 본건은 지적도상 지목은 도로이나, 실제로는 맹지 상태로 파악됩니다. 인접 필지를 통하여 진출입이 가능할 것으로 보입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 6월 24일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을2(지상권), 을3(근저당), 을1-3(근저당권부채권근질권), 을2-2(지상권이전) 등 등기부상의 대부분 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

채권자: 엠씨아이대부주식회사

등기부채권 총액: 358,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 학교(앙성초등학교)가 있어 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티 중심의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 앙성초등학교 및 지역 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 앙성초등학교가 인근에 위치합니다.

의료시설: 충주시내 종합병원 이용을 위해 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 해당 물건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 무효 처리 및 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

맹지 가능성: 지적도상 도로에 접하나 실제 맹지일 가능성이 언급되어 있어, 토지 이용 및 건축 시 진출입로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

개발 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 대한 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 앙성면 일원에 비위생 매립장이 있었으나 현재는 정비 완료된 것으로 파악됩니다.

경매채권 총액: 358,000,000원으로 감정가 대비 높은 편이므로, 경쟁 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면 용대리에 위치한 350㎡의 답(전) 토지입니다. 앙성초등학교 인근으로 자연환경은 양호한 편이나, 맹지 가능성 및 농지취득자격증명 필수 요건 등 고려해야 할 사항이 있습니다. 현재 감정가는 29,400,000원으로 책정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

저렴한 감정가: 비교적 낮은 감정가로 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

개발 잠재력: 자연녹지지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

토지 활용: 농지 취득 자격이 있다면, 경작이나 소규모 시설 설치 등 다양한 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 권리 분석, 주변 시세, 토지 이용 규제, 농지 취득 자격 여부 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 29,400,000원을 기준으로, 최소 80% 수준인 약 23,520,000원부터 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 단, 농지취득자격증명 발급 가능성과 향후 개발 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.