나이스옥션 법원경매 포항 2024타경36788 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 399 형산강변타운 106동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 집합건물은 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 ‘연일로’의 ‘연일대교교차로’
남서측에 접하여 위치하는 공동주택(아파트) ‘형산강변타운’ 제106동 제4층 제401호
단위세대로서, 주위는 읍소재지 주택지대로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설,
학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 집합건물은 제차량출입 가능하며, 간선도로, 대중교통 등 일반교통사정은 보통인
편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유건물은
철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 공동주택(아파트) 중 제4층 제401호 단위세대로서
- 사용승인일 : 1995.06.07.
- 외벽 : 콘크리트몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감
- 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감
- 창호 : 샤시 2중창호에 유리끼움 등입니다.

이용상태

본건 집합건물의 구분소유건물은 공동주택(아파트) 단위세대입니다.

설비내역

본건 집합건물의 구분소유건물은 도시가스, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방
설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 사다리형으로 인근지와 대체로 동고평탄하며, 공동주택(아파트)
부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 동측 폭 40m 인도가 있는 7차로 아스팔트포장도로, 북측 폭 30m
인도가 있는 5차로 아스팔트포장도로, 서측 폭 10m인 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 준주거지역이며,
광로3류(폭 40m-50m)(저촉), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2024타경36788 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 399 형산강변타운 106동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

건물 면적: 84.89㎡ (약 25.7평) (전용면적)

토지 면적: 31.48㎡ (약 9.5평) (토지 지분 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 와이앤케이파트너스대부주식회사

사용승인일: 1995년 6월 7일

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 '형산강변타운' 106동 401호. '연일로'의 '연일대교교차로' 남서측에 위치합니다.

주변 환경: 읍소재지 주택지대로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 주거 환경이 양호합니다.

교통: 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통 이용이 편리하여 일반 교통사정은 보통 수준입니다. 동측 40m, 북측 30m, 서측 10m 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

혐오시설: 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주변은 주거, 상업, 농경지 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 5월 11일자 남포항새마을금고 근저당권 (을14)입니다.

매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 잠재적 리스크가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 등을 통해 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등을 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 읍소재지 내 위치하여 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

배후 수요: 형산강변타운 단지 내 732세대를 포함한 인근 주거 단지들의 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 아파트 중 4층 401호 유닛입니다.

사용 면적: 전용면적 84.89㎡ (약 25.7평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

내외부 마감: 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지/타일, 바닥은 바닥재/타일, 창호는 샤시 2중창호로 마감되었습니다.

설비 내역: 도시가스, 승강기, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 정보: 총 5개동 732세대로 구성되어 있으며, 주차는 지상 3대, 지하 287대, 총 290대 수용 가능합니다.

부대 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 점유자: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 있을 경우 명도 절차에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화: 1995년 준공으로 현재 약 31년 경과되어, 향후 유지보수 및 수리 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 형산강변타운 아파트로, 84.89㎡의 주거 선호도가 높은 면적을 가지고 있습니다. 주변 주거 환경이 우수하고 교통이 편리하며, 무엇보다 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 안전한 취득이 가능하다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명확한 확인이 필요하며, 건물의 노후화에 따른 잠재적 관리 비용도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계 명확: 모든 이해관계인의 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 부동산 취득이 가능합니다.

우수한 입지 조건: 주거 밀집 지역 내 위치하며 도로 접근성이 양호합니다.

실수요 및 투자 매력: 84.89㎡ 면적으로 꾸준한 실수요가 있으며, 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

시세 대비 합리적 접근: 감정가 1.4억 원, 최근 실거래가 1.47억 원(84.89㎡)을 고려하여, 리스크 요인 감안 시 합리적인 입찰가 산정으로 수익률 확보가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 5일, 84.89㎡ (약 25.7평) : 147,000,000원

* 2026년 4월 24일, 59.97㎡ (약 18.1평) : 72,000,000원

* 2026년 4월 3일, 59.97㎡ (약 18.1평) : 55,000,000원

본건 물건의 감정가는 140,000,000원이며, 동일 면적(84.89㎡)의 최근 실거래가가 147,000,000원임을 감안할 때, 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

임대 관계 미상 등 명도 관련 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 접근으로 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.