나이스옥션 법원경매 포항 2025타경436 [2] 경상북도 포항시 북구 우현동 9-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2025.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 북구 우현동 소재 ""유성여고"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 임야 및
아파트단지, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지로 임야임.
기호(2): 사다리형에 가까운 완경사지로 휴경지임.

인접 도로상태

기호(1,2) 공히 남서측 타지번을 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역(포항중앙초등
학교), 준보전산지.
기호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역(포항중앙초등
학교).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경436 (2)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 북구 우현동 9-4

1.3. 토지정보

1.3. 1.용도

전

1.3. 2.면적

347. 00㎡ (약 105평)

1.3. 3.지분

347㎡

1.3. 4.토지 제시외면적

0. 00㎡

1.4. 건물정보

1.4. 1.면적

0. 00㎡

1.4. 2.지분

0㎡

1.4. 3.건물 제시외면적

0. 00㎡

1.5. 매각대상

토지매각

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 감정가

93,690,000원

1.8. 채권자

남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 포항시 북구 우현동 소재 "유성여고" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 임야 및 아파트단지, 학교 등으로 형성되어 있음. 포항시 북구 우현동에는 대규모 아파트 단지와 더불어 학교, 상업시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 인근 버스 노선으로는 120, 121, 305, 308, 5000, 9000번 등이 운행되는 것으로 파악됨.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형 완경사지의 임야이며, 기호(2)는 사다리형에 가까운 완경사지의 휴경지임.

2.4. 인접 도로상태

기호(1,2) 토지는 공히 남서측 타지번을 경유하여 접근 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1.갑구 권리

1982-01-23: 김대원 소유권이전 (매매, 증여)

2025-07-17: 남포항농업협동조합 임의경매개시결정 (사건번호 2025타경436)

3.1. 2.을구 권리

2021-04-14: 남포항농업협동조합 근저당권 설정 (채권액 645,600,000원) (말소기준권리)

2021-04-14: 남포항농업협동조합 지상권설정 (말소)

3.1. 3.등기부 채권 총액

645,600,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

3.4. 특이사항 및 주의사항 (농지취득자격증명)

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있으므로 주의해야 함.

4. 이용계획 및 제한사항

4.1. 토지이용계획

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역(포항중앙초등학교), 준보전산지.

기호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역(포항중앙초등학교).

일부 지역은 학산근린공원 민간공원조성 특례사업과 관련하여 용도지역, 도시계획시설(도로, 학교) 결정(변경)이 있었으나, 본건이 직접적인 영향을 받는지 여부는 추가 확인 필요.

4.2. 기타 제한상태

본 토지는 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 포항중앙초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있음.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 환경 분석 (임야, 아파트단지, 학교 등)

본건 주변으로는 임야, 대규모 아파트 단지, 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경과 자연환경이 공존하는 지역임. 포항시 북구 우현동 지역은 도시화가 진행되면서 신규 아파트 단지가 조성되는 등 발전 가능성이 있는 지역으로 판단됨.

5.2. 교육 시설 (상대보호구역 정보 활용)

포항중앙초등학교의 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호와 관련된 제한사항이 있을 수 있음. 인근에 유성여자고등학교가 소재하고 있어 교육 관련 인프라가 일부 갖추어져 있음.

5.3. 편의시설 (간접 추정)

인근 아파트 단지 및 학교를 고려할 때, 기본적인 편의시설(마트, 식당, 학원 등)은 접근 가능한 수준으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한 (녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등)

자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 있어 제약이 따를 수 있음. 특히, 개발 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

6.2. 물리적 상태 (완경사지, 휴경지)

토지가 완경사지이며, 일부는 휴경지로 이용되고 있어 토지 정지 및 활용에 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 농지 취득 관련 규제 (자격증명 미제출 시 보증금 몰수)

농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 않을 경우 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생하므로, 사전 준비가 반드시 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 우현동에 위치한 토지로, 주위 환경이 임야, 아파트 단지, 학교 등으로 형성되어 있어 지역 특성을 파악하는 것이 중요합니다. 토지는 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 개발에 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 농지로서의 특성 때문에 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 않을 경우 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 또한, 토지가 완경사지 및 휴경지 상태임을 감안할 때, 토지 활용을 위한 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 권리 관계는 근저당 및 지상권이 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 것으로 예상되어 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 북구 우현동이라는 지역적 이점: 신흥 개발 지역과 기존 주거 지역이 혼재된 포항시 북구에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가: 감정가를 바탕으로 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 93,690,000원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 정확한 시세 조사를 통한 주변 토지 가격, 개발 가능성, 향후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 특히, 농지 취득 관련 규제와 완경사지, 휴경지 등 토지 상태를 고려한 추가 공사 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 물건의 낙찰가율은 일반적으로 70~90% 수준에서 결정되는 경향을 보이나, 개별 물건의 특성과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 보증금 몰수 리스크를 고려하여 충분한 사전 조사 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.