나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12315 [1] 경기도 용인시 처인구 남동 615-4 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성감정 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ‘명지대학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설, 대학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근으로 버스정류소이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

연번(1) : 대체적으로 세장형의 완경사 토지로 주택 및 사무소 건부지로 이용중임.
연번(3) : 대체적으로 부정형의 완경사 토지로 공부 및 현황 도로임.

인접 도로상태

연번(1) : 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 연번(3) 도로와 접함.
연번(3) : 본건은 공부 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

연번(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.
연번(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번(2) [남동 615-4] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건(사용승인일 2018-07-10)으로서,
- 외벽 : 석재붙임 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(탐문사항),
- 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

지1층 : 다중주택 5실 및 사무소 1개호로 이용중임.
1층 : 건축물대장상 용도는 제2종 근생(사무실-2호)이나, 현황 주택 4개호로 이용중임.
2층, 3층, 4층 : 공히 주택 4개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 부합되어 있는 것으로 분석되는 벽체부분의 다라내기(보일러실, 판넬조) 및 1층의 보일러실(판넬조, 약 2.5*1)은 본건 건물에 포함하여 평가하였음을 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 1층의 건축물대장상 용도는 제2종 근생(사무소-2호)이나, 주택(4가구)으로 무단용도변경하여 위반건축물로 기재되어 있으며, 본 평가에서는 1층 부분을 현황에 따라 주택을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2.의 1층 건출물대장상 용도는 제2종 근생(사무실-2호)이나, 현황 주택(4가구)로 무단 용도변경하여 이용중이며 위반건축물로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

• 사건번호: 수원지방법원 2024타경12315 (1)

• 소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 615-4

• 용도: 다중주택

• 감정가: 1,586,540,320원

• 토지면적: 858.00㎡ (약 259.54평)

• 토지지분: 514.7411㎡ (약 155.71평)

• 건물면적: 599.72㎡ (약 181.43평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 서OOOOOOOO

• 특이사항: 공동담보, 위반건축물

• 주의사항: 1. 일괄매각. 2. 건물 1층은 건축물대장상 용도가 제2종 근린생활시설(사무실-2호)이나, 현황 주택(4가구)으로 무단 용도 변경되어 이용 중이며 위반건축물로 기재되어 있음.

1.1. 입지조건

• 위치: 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ‘명지대학교’ 북서측 인근에 위치함.

• 주위환경: 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설, 대학교 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통 수준임.

• 교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 사정도 보통 수준임.

• 토지형태: 연번(1) 토지는 대체적으로 세장형의 완경사 지형으로 주택 및 사무소 건물 부지로 이용 중이며, 연번(3) 토지는 대체적으로 부정형의 완경사 지형으로 공부 및 현황 도로로 이용 중임.

• 인접 도로상태: 본건(연번1)은 동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로(연번3)와 접해 있음.

• 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 토지 등기부의 근저당권(을11, 2018.01.11, 농업협동조합자산관리회사, 494,000,000원) 및 건물 등기부의 근저당권(을1, 2018.07.13, 농업협동조합자산관리회사, 494,000,000원)이 말소기준권리가 됨.

• 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸됨.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

• 인수되는 보증금 합계: 0원. (제시된 모든 임차인은 대항력이 없음)

• 임차인 현황:

* 강정훈: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.03.03, 확정 2023.02.06. 대항력 없음.

* 고도현: 보증금 60,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023.03.07, 확정 2023.02.08. 대항력 없음.

* 김대원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.08.19. 확정, 배당신고 없음. 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 김도연: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.08.26, 확정 2021.08.26. 대항력 없음.

* 김석훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.07.19. 확정, 배당신고 없음. 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 김재윤: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.07.19, 확정 2022.06.21. 대항력 없음.

* 김재윤: 보증금 0원, 차임 0원. 확정, 배당신고 없음. 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 김재윤: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.03.31, 확정 2023.03.31. 대항력 없음.

* 김지원: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.02.21, 확정 2022.02.21. 대항력 없음.

* 김채연: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.03.28, 확정 2023.02.27. 대항력 없음.

* 박다흰: 보증금 59,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.02.28, 확정 2022.01.14. 대항력 없음.

* 박다흰: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.02.28, 확정 2022.01.14. 대항력 없음.

* 박성현: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.11.08, 확정 2024.12.23. 대항력 없음.

* 박주민: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.04.21, 확정 2022.03.24. 대항력 없음.

* 박천명: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.12.06. 확정, 배당신고 없음. 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 백승환: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.12.06, 확정 2021.12.06. 대항력 없음.

* 백승환: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.03.29, 확정 2022.03.29. 대항력 없음.

* 서동엽: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.10.31. 확정, 배당신고 없음. 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 송치민: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.07.21, 확정 2021.07.21. 대항력 없음.

* 안도영: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.08.04, 확정 2022.08.04. 대항력 없음.

* 이민혁: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.02.28, 확정 2023.02.28. 대항력 없음.

* 이승준: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.01.06, 확정 2022.11.29. 대항력 없음.

* 이찬: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.08.26, 확정 2021.08.26. 대항력 없음.

* 조선동: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.08.26, 확정 2021.08.26. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

• 주변 환경: 본건은 명지대학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설, 대학교가 혼재된 지역임.

• 임대 수요: 명지대학교와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

• 상업 시설: 소규모 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요함.

• 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보(2019년 건축 3.9억원, 2023년 건축 4.9억원, 2008년 건축 3.0억원)는 본 건의 다중주택과는 건물 유형 및 규모에서 직접적인 비교가 어려움. 본 건은 2018년 사용승인된 4층 다중주택으로, 감정가는 15.8억원 수준임. 이는 지역 내에서 비교적 규모가 큰 주거용 건물로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

• 교육 환경: 명지대학교가 인접하여 교육 환경은 우수함.

• 교통: 차량 진출입 및 대중교통 이용이 보통 수준임.

• 편의시설: 인근 근린생활시설 및 대학교 시설 이용 가능.

• 혐오시설: 주변 지역의 토지이용계획(자연녹지지역, 수질보전특별대책지역 등)으로 미루어 볼 때, 대규모 공장이나 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮으나, 정확한 파악을 위해서는 현장 확인이 필요함. 현재 파악된 정보로는 특별히 언급될 만한 혐오시설은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

• 위반건축물: 건물 1층 일부가 무단 용도 변경되어 위반건축물로 등재되어 있음. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재 대상이 될 수 있으며, 수리 또는 철거 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크임.

• 명도: 다수의 임차인이 존재하나, 대항력은 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있음. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 다수 존재하므로 주의가 요구됨.

• 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 있어 향후 건축 행위나 증개축 등에 제약이 따를 수 있음.

• 신축 건물 하자 가능성: 2018년 사용승인된 건물이지만, 위반건축물 존재는 건물 관리 및 상태 전반에 대한 추가적인 점검 필요성을 시사함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 다중주택으로, 명지대학교 인근에 자리하여 잠재적 임대 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년 사용승인된 신축에 가까운 건물로, 넓은 토지 면적과 4층 규모의 건물은 자산 가치가 높다고 평가할 수 있습니다. 하지만 1층의 위반건축물 등재는 가장 큰 위험 요소이며, 이는 이행강제금 부과 및 원상복구 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적이나, 명도 과정에서의 변수는 고려해야 합니다. 다양한 토지 이용 규제 또한 향후 개발에 대한 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

• 우수한 입지: 대학교 인근으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

• 양호한 건물 상태: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 하자 보수 부담이 적음 (단, 위반 건축물 제외).

• 높은 토지 가치: 넓은 면적의 토지는 향후 개발 가능성 또는 자산 가치 상승의 기반이 됨.

• 위반건축물 해소 시 가치 상승: 위반건축물 문제를 해결하고 적법한 상태로 복구 시, 건물 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 1,586,540,320원

• 고려사항:

* 위반건축물 존재로 인한 원상복구 비용 및 이행강제금 발생 가능성.

* 다수의 임차인으로 인한 명도 과정의 변수.

* 다양한 토지 이용 규제.

* 주변 시세 정보는 본 건과 직접 비교가 어려우나, 지역 내 주거용 부동산의 전반적인 가격대를 참고.

• 분석: 감정가는 건물의 잠재적 가치를 반영하고 있으나, 위반건축물이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가 전액보다는 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 위반건축물 관련 비용 및 명도 비용을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

• 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 감정가의 70% 수준: 약 1,110,578,000원

* 감정가의 80% 수준: 약 1,269,232,000원

* 감정가의 85% 수준: 약 1,348,557,000원

• 종합적으로, 위반건축물 문제를 해결하고 정상적인 임대 수익을 창출할 수 있다는 전제 하에, 약 11억 1천만원에서 13억 5천만원 사이의 범위에서 시장 상황, 현장 조사 결과, 복구 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.