나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100106 [1] 경기도 화성시 장안면 독정리 803-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임감정 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 화성시 장안면 독정리 소재 "장안보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모공장, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, "근린생활시설(제조업소) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약5m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지" 및 "지적도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 2012.12.17)
외 벽 : 판넬 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설(제조업소)로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지" 및 "지적도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 기계기구 및 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100106 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 독정리 803-6

용도: 공장 (근린생활시설(제조업소)로 이용중)

감정가: 876,490,000원

토지면적: 990.00㎡ (약 299.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 391.60㎡ (약 118.5평)

건물 제시외면적: 127.00㎡ (약 38.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 근저당권자)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 기계기구 및 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경기도 화성시 장안면 독정리 소재 "장안보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 대체로 사다리형 토지로서, "근린생활시설(제조업소) 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리: 2022년 9월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을8, 건물 을1)입니다.

* 소유권 변동: 나영주(2012.11.30) -> 송영숙(2014.02.06) -> 주식회사 코스모시스템(2022.09.26) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 등기부 채권 총액 (말소기준 권리 이후 권리 포함): 약 1,266,513,449원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 코스모시스템 (실제 인물: 김건우)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,050,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 2월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 관계는 미상으로 되어 있으나, 보증금 및 차임 정보는 제공되었습니다.

* 임차인 이름 마스킹: 김

* 인수 보증금: 0원 (제시된 정보 기준)

* 주의: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 제공된 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실 간의 해석에 주의가 필요합니다. 실제 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 수반될 수 있으며, 임대차 계약 조건에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 화성시 장안면 독정리 지역은 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 제조업소 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: "장안보건지소"가 인근에 있으며, 크고 작은 공장단지와 이에 부수되는 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 자체적인 탐색 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 공장 밀집 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

* 교통 접근성: 동측으로 폭 5m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근은 용이한 편입니다. 인근 버스정류장이 소재하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "장안보건지소"와 같은 공공시설이 인근에 있으며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 본건은 공장 지역에 위치하므로, 전형적인 주거 지역에 비해 편의 시설이나 주거 환경이 다소 제한적일 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 접근이 가능하나, 서울 및 수도권 주요 도심으로의 이동은 자가용이 더 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 임차인: 김

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,050,000원

* 전입/사업자등록일: 2021-02-19

* 대항력: 있음

* 주의사항: 앞서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 시 추가적인 비용 및 시간 소요 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 임차인의 대항력 존부, 실제 계약 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정된 물건으로, 채권자 간의 배당 관계 및 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 실제 낙찰가의 최종적인 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함: 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 기계기구까지 포함되므로, 해당 물건들의 현황, 가치, 법적 문제 등에 대한 사전 파악이 필요합니다.

* 토지 이용계획상의 제한: 본건은 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 군사기지 및 군사시설 보호법 등 관련 법규의 적용을 받게 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 장안면 독정리에 소재한 공장(근린생활시설)으로, 계획관리지역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 876,490,000원으로, 토지 990㎡, 건물 391.60㎡(제시외 127㎡ 포함)의 규모를 갖추고 있습니다. 주위는 중소규모 공장과 농경지 등이 혼재된 지역이며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계 상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의 깊은 검토와 처리가 요구됩니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 제시외 건물 및 기계기구의 일괄 매각이라는 점도 투자 시 함께 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 장안면 지역의 지속적인 산업단지 개발 및 성장 가능성.

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획 변경이나 건축 허가 시 가치 상승 잠재력.

* 중소규모 공장 및 제조업소 운영에 적합한 입지 조건.

* 제시외 건물 및 기계기구까지 포함된 일괄 매각으로 인한 추가 활용 가치 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제공된 정보 외에 추가적인 시장 조사 및 심층 분석이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 산출을 위해서는 최근 유사 물건의 실제 거래 사례, 해당 지역의 부동산 시장 동향, 임차인 명도 관련 예상 비용, 공장 및 토지의 현재 가치 평가, 그리고 본 건과 관련된 채권자들의 채권 총액 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 그 규모, 공동담보로 인한 낙찰 후 배당 문제 등을 면밀히 분석하여 명도 및 권리 확보에 필요한 제반 비용을 충분히 반영한 후 신중하게 결정해야 합니다.

* 제시된 감정가 876,490,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 요인을 충분히 감안하여 보수적인 접근 방식을 취할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.