나이스옥션 법원경매 수원 2025타경969 [2] 경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 1,2층126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""오산원일중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 북서측 인근에 지하철 1 호선 ""오산역"", 동측 근거리에 경부고속도로 ""오산나들목""이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물로서

외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지 붙임 및 내장재 인테리어 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 (1)의 2층, 기호 (2)의 2층은 사무실, 기호 (3)은 일반음식점(배달전문)으로 각각 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 판매시설(점포) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약 30미터, 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 기호 (1)의 2층과 기호 (2)의 2층은 바닥을 확장하여 사용 중이므로 이를 제시외 건물로 평가하되, 벽체 제거 및 바닥 확장에 대하여 이해관계인에게 문의하였으나 공사자 및 공사시기에 대하여 알지 못한다고 하며, 확장 면적은 이해관계인의 비협조로 도면에서 개략적으로 산정하여 달라질 수 있으니 경매 진행 및 입찰 참여 시 참고하시기 바람.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 기호 (1)의 2층과 기호 (2)의 2층은 벽체를 제거하여 일체로 사용 중인 바 경매 진행 및 입찰 참여 시 참고하시기 바람.(후첨 ""내부구조도"" 참조)
다. 본건 대지권의 목적인 토지 중 일부는 대로2류에 저촉되나 저촉의 상태로 보아 본건 사용 수익에는 영향이 없을 것으로 판단됨.

물건 비고

일반음식점(배달전문)으로 이용중임

AI 물건분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경969 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 원동 841, 오산파크스퀘어 1,2층 126호

용도: 근린상가

감정가: 217,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 56.32㎡ (약 17.04평)

토지 지분: 56.32㎡ (약 17.04평)

건물 면적: 34.52㎡ (약 10.44평)

건물 지분: 34.52㎡ (약 10.44평)

1.4. 특이사항

공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, ""오산원일중학교"" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측으로는 지하철 1호선 ""오산역""이, 동측으로는 경부고속도로 ""오산나들목""이 위치하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 폭 약 30미터 및 20미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 07월 02일 접수된 경기화성새마을금고의 근저당권(채권금액 720,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리 및 주의사항

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, ""대항력 있는 임차인""이 존재하므로 주의가 필요합니다. 현재 ""인수 보증금 합계""는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 현황을 상세히 파악해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2019-10-23

* 확정일자: 2024-09-10

* 배당신고일자: 2025-05-19

* 대항력: 있음

* 비고: (주)

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 720,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 오산 원동의 노선상가지대에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 현재 이용 상태

주의사항에 ""일반음식점(배달전문)으로 이용중임""으로 명시되어 있으며, 감정평가서상 이용상태에서는 기호 (1)의 2층, 기호 (2)의 2층은 사무실, 기호 (3)은 일반음식점(배달전문)으로 각각 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 본건 126호가 이 중 어느 용도로 이용 중인지, 혹은 복합적으로 이용 중인지 명확히 확인이 필요하나, 현재는 일반음식점(배달전문)으로 운영되고 있는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 오산원일중학교가 북서측 인근에 위치합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 지하철 1호선 오산역 및 경부고속도로 오산IC 접근성이 좋습니다.

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 있어 주거 및 상업 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건물의 2층 일부가 바닥 확장하여 사용 중이며, 이는 제시외 건물로 평가되었습니다. 벽체 제거 및 바닥 확장 관련 상세 정보는 이해관계인의 비협조로 인해 공사자 및 시기를 알 수 없습니다. 확장 면적은 도면상 개략 산정된 것으로, 입찰 참여 시 반드시 현장 확인 및 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

박 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 확인됩니다. 인수 보증금은 0원으로 되어 있으나, 임차인의 사업자등록일, 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려하여 명도 계획을 수립해야 합니다. 임대차 관계가 미상인 경우도 주의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접합니다. 또한, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 대지권의 목적이 되는 토지 중 일부가 대로2류에 저촉되나, 본건 사용 수익에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

6.4. 복합적인 이용

건물 내 사무실, 일반음식점(배달전문) 등 다양한 용도로 이용 중이며, 2층 일부는 벽체를 제거하여 일체로 사용하고 있다는 점은 향후 임차인 구성 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 근린상가로, 역세권 및 주요 도로 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 주변 상업 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 그러나 공부와의 차이(무단 증축 추정), 대항력 있는 임차인의 존재, 복합적인 내부 구조 등은 투자 시 반드시 확인하고 대비해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 인근 상권의 지속적인 성장 가능성.

* 안정적인 배후 수요 확보 (아파트, 오피스텔 밀집 지역).

* 일반음식점(배달전문) 및 사무실 등 다양한 업종으로의 활용 잠재력.

* 인접 도로의 넓은 폭으로 인한 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 217,000,000원으로 평가되었으며, 인수되는 보증금이 없는 대항력 있는 임차인이 존재하나 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있는 것으로 추정됩니다. 다만, 복잡한 권리관계와 공부와의 차이 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 임차인과의 소통, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.