나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1011 [2] 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층씨1112호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM프로퍼티감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 ""교통안전공단 수원검사소"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2, 지상15층건 내 11층 씨1109호(기호1), 씨1112호(기호2)로서(사용승인일: 2022.05.31.),
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: pvc창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 각 지원시설(기숙사)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 보안설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형인 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측의 중로, 북동측의 소로, 남동측의 소로, 남서측의 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

집합건축물대장상 지원시설(기숙사)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1011 (2)

소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층 씨1112호

용도: 기숙사 (집합건축물대장상 지원시설)

감정가: 156,000,000원

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.34㎡ (약 2.22평)

건물면적: 22.66㎡ (약 6.85평)

건물지분: 22.66㎡ (약 6.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 집합건축물대장상 지원시설(기숙사)로 이용중임

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동에 위치하며, 주위에는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

건물이 속한 현대테라타워영통은 "교통안전공단 수원검사소" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준임.

건물은 철근콘크리트구조로, 2022년 5월 31일 사용승인된 지하 2층, 지상 15층 규모의 건물 내 11층에 해당함.

토지는 대체로 가장형인 토지로서 공업용 건부지로 이용중이며, 북서측의 중로 및 북동, 남동, 남서측의 소로에 각각 접해 있음.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 다양한 도로와 접하고 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 29일에 접수된 농협은행 주식회사의 근저당(을1)임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 말소될 예정임.

다만, 총 채권액이 339,245,257원으로 감정가 156,000,000원보다 상당히 높아, 채권자들의 권리 행사가 강하게 이루어졌음을 알 수 있음.

집합건물 등기부 요약상 2022년 8월 29일에 소유권이전1번신탁등기말소(권리자: 김소연)가 확인되며, 이는 신탁 재산 처분과 관련된 내용임.

4. 상권분석

본건이 위치한 현대테라타워영통은 지식산업센터와 지원시설(근린생활시설, 기숙사)이 복합적으로 들어서 있는 건물임.

주변에 중소규모 공장, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하여 특정 업종보다는 다양한 수요층이 존재할 수 있는 지역임.

지식산업센터 내 기숙사 용도는 해당 센터의 입주자 또는 인근 직장인들을 대상으로 직주근접 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있음.

5. 생활정보

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 보안 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있음.

주변 교통 상황은 보통 수준이며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능함.

상권은 복합적이므로, 편의시설이나 주거 환경 등은 주변 지역 및 건물 내 편의시설에 따라 차이가 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 사건 번호에 (2)가 붙어있고, 특이사항 및 특수물건정보에 '중복사건'으로 명시되어 있어, 다른 경매 사건과의 중복 여부 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 함.

이용 상태: 집합건축물대장상 '지원시설(기숙사)'로 이용 중이나, 실제 내부 이용 현황, 불법 개조 여부 등은 현장 조사 및 건축물 현황도 등을 통해 반드시 확인해야 함.

미상 정보: 임대 관계는 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에 대한 확인이 필요함. 또한, 내부 이용 상황은 도면 등을 참고하였으므로 실제와 차이가 있을 수 있음.

높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 유찰 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있으나, 낙찰 후 권리 관계 분석에 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 현대테라타워영통에 위치한 구분건물로, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물임.

기숙사 용도로 이용 중이며, 토지 건물 일괄 매각 대상임.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점과 중복사건이라는 점은 주의가 필요함.

주변 환경은 공업 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 건물 내 편의시설 및 직주근접 수요를 고려할 때 잠재력은 있으나, 임대 관계 미상 등 확인이 필요한 부분이 존재함.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있음.

전용면적 6.85평의 소형 기숙사/원룸 형태: 1인 가구 또는 단기 체류 수요에 적합한 면적임.

수원시 영통구 입지: 지역 내 산업 시설 및 주거 지역과 연계되어 안정적인 수요가 예상됨.

지식산업센터 내 지원시설: 센터 내 근무자들의 주거 수요를 충족시킬 수 있음.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공해주신 최근 매매 JSON 정보는 '에일린의뜰'이라는 연립주택 단지의 거래 사례이며, 본건(현대테라타워영통 내 기숙사)과는 건물의 종류, 규모, 용도 등이 상이하여 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 해당 JSON 정보의 거래가는 2026년 1월, 2월, 6월에 각각 2억 9백만원, 2억 2천 3백만원, 2억 7천만원이며, 이는 면적(약 37~40평)과 주택 유형이 다르기 때문에 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

본건의 전용면적은 22.66㎡ (약 6.85평)이며, 감정가는 1억 5천 6백만원입니다. 이는 평당 약 2,277만원 수준입니다.

Google 검색 결과, 수원시 영통구 현대테라타워영통 또는 유사 지식산업센터 내 소형 기숙사/오피스텔(약 6~10평대)의 경우 1억 5천만원 ~ 2억 5천만원 사이에서 거래되는 경향을 보입니다. 본건은 사용승인이 2022년으로 비교적 신축이며, 11층의 중간층에 위치하여 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

종합 의견 및 예상 입찰가:

총 채권액이 감정가를 초과하는 상황이지만, 이는 채권자들의 적극적인 경매 신청을 시사하며, 시장에서 감정가 수준 이상의 경쟁이 발생할 가능성도 있습니다. 중복사건, 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 1억 5천 6백만원을 기준으로, 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 1억 6천만원 ~ 1억 7천 5백만원 사이에서 경쟁력 있는 금액으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

참고: 수원시 영통구 지역에서는 자원회수시설(소각장) 이전과 관련된 논의가 지속되고 있습니다. 현재 본건이 해당 시설의 직접적인 영향권에 있는 것으로 파악되지는 않으나, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈는 유의할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.