나이스옥션 법원경매 평택 2025타경923 [2] 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 7층718호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '서정리역' 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시 설, 업무시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재히는 지역으로 주위환경으 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통편의 이 용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 502호 및 7층 718호로서 외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호1 : 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 필라테스로 이용중임. 기호2 : 업무시설(사무소)이나 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술 )(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁2016.9.9), 택지개발지구, 토지거래계 약관한허가구역(25.8.26 ~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포 함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2025타경923 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 7층718호

용도: 근린상가

감정가: 190,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 건물 개요

건물명: 서정타워2차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 7층 718호

사용승인일: 2022년 07월 19일

총 동수: 1개 동

총 세대수: 178호 (집합건물)

건물 층수: 지하 3층 ~ 지상 8층

건물 높이: 35.7m

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.25㎡ (약 2.8평)

토지 지분: 9.25㎡ (약 2.8평)

건물면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

건물 지분: 36.9㎡ (약 11.16평)

토지/건물일괄매각 대상입니다.

건축물대장상 건물 전체 연면적: 12,822.76㎡ (약 3,878.56평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '서정리역' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장과 전철역(서정리역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

지역지구: 일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)

도로: 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

기타: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(해발고도 56m-140m미만), 택지개발지구

참고: 토지거래계약관한허가구역 (2025.8.26 ~ 26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

을1: 근저당권 (송탄농업협동조합, 2022-11-01, 금204,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부 채권 총액: 296,175,011원

주요 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-11-01)

* 을1: 근저당권 (송탄농업협동조합, 2022-11-01) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (고덕디엔씨주식회사, 2022-11-16)

* 갑3: 임의경매 (송탄농업협동조합, 2025-11-07) - 본건 경매 개시 결정

* 갑4: 가압류 (고산농업협동조합, 2026-01-30)

* 갑5: 압류 (동고양세무서장, 2026-03-23)

* 갑6: 압류 (충주세무서장, 2026-03-30)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 미상입니다.

금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으며, 대항력 유무 등에 따라 추가적인 조사 및 명도 절차가 필요할 수 있으니 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 고덕동 일대는 서정리역을 중심으로 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구 및 배후수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

4.2. 업종 분석

본건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 조사되었으나, 현재 필라테스 시설로 이용 중입니다.

해당 건물 내에는 사무실로 이용되는 호실도 있으며, 본건 718호는 조사일 현재 공실 상태로 파악되었습니다.

건물 용도가 근린생활시설 및 업무시설로 복합적이므로, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기(6대) 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 서정리역 (지하철 1호선)

* 상업시설: 주변 다수의 근린생활시설

* 문화/휴식: 주변 공원

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자나 임차인이 있는지, 있다면 그 권리 관계(대항력, 확정일자 등)와 보증금, 차임 등 구체적인 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 배당을 받지 못하는 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 및 토지 관련 리스크

* 비행안전제6구역: 해당 구역에 속해 있어, 건축물 높이 제한 등 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 조사일 현재 718호는 공실 상태로, 낙찰 후 임차인 확보까지 공실 기간 동안의 손실이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택 취득 시에만 적용되는 제한사항으로, 일반적인 상업용 부동산 거래에는 직접적인 영향이 적을 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

* 복잡한 권리관계: 압류, 가압류 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준 권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 진행 과정 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 평택시 고덕동 서정타워2차 7층 718호 근린상가 건물로, 감정가는 1억 9천만원입니다.

서정리역 인근에 위치하며, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 말소기준 권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

7.2. 종합 평가

역세권 상가로서의 잠재력과 고덕국제화지구 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려할 때 투자 매력이 있는 물건으로 판단됩니다.

그러나 임대 관계 미상, 현재 공실 상태, 비행안전구역 등은 명확한 사전 조사와 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

철저한 현장 방문을 통한 임차인 현황 파악 및 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

* 역세권 입지: 서정리역 도보 이용 가능한 거리로 높은 접근성과 유동인구 확보 용이.

* 복합 용도: 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 유연성.

* 개발 호재: 고덕국제화지구 개발에 따른 지역 가치 상승 기대.

8.2. 개발 호재

고덕국제화지구 개발 사업 진행에 따라 지역 경제 활성화 및 상권 발전이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려 사항

인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 건물의 현재 이용 상태(공실), 향후 임차 확보 가능성, 명도 비용, 수리 비용, 경매 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

9.2. 추정 범위

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 검토 가능하며, 추가적인 현장 조사 및 시세 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.