나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42429 [3] 경기도 평택시 평택동 23-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 평택동 소재 ‘평택성동초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 인근일대는
상업 및 업무용부동산 등이 밀집하여 소재하는 노선 상가지대로서 후면 일대는 기존 주
거용 부동산 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

왕복4차로변(중앙로)에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재
하며, 남서측 직선거리 약600미터 지점에 평택역이 위치함.

형태 및 이용상태

기호(1,4): 2필1단의 일단지로서 대체로 세장형의 평지이며, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(5): 세장형에 유사한 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(6): 제형에 유사한 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,4): 서측으로 폭3미터 정도의 진입로에 접함.
기호(5): 북측으로 왕복4차로의 포장도로에 접함.
기호(6): 북측으로 왕복4차로의 포장도로, 동측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(4) :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(5) :일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(6) :일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(2)>
라멘조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
<기호(3)>
철근콘크리트조 및 조립식조 슬래브지붕 및 스레트지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임 등 마감.
내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
<기호(7)>
시멘트벽돌조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 마감.
창호 : 하이샷시, 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

<기호(2)>
1,2층 공히 근린생활시설(공실)로 이용중임.
<기호(3)>
1,2층 공히 근린생활시설(공실)로 이용중임.
<기호(7)>
주택(공실)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비(기호(7)) 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(3)건물의 의뢰목록상 용도는 '근린생활시설 및 주택'이나 현황 '근린생활시설'로 이용
중이며, '단층 화장실 2.0㎡'은 현황 소재불명 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉣,㉤) 포함
2. 목록 3. 단층 화장실(2.0㎡) 소재불명으로 평가에서 제외
3. 현황조사서에 의하면 건물외벽에 페인트로 '철거'라고 쓰여 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42429 (3)

소재지: 경기도 평택시 평택동 23-14 (신주소: 경기도 평택시 중앙로 78)

용도: 근린시설

감정가: 2,831,518,480원

토지 면적: 260.60㎡ (약 78.83평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 210.64㎡ (약 63.72평)

건물 제시외 면적: 70.40㎡ (약 21.29평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

1. 일괄매각으로 제시외 건물(감정평가서상 ㉣, ㉤) 포함

2. 목록 3. 단층 화장실(2.0㎡) 소재 불명으로 평가 제외

3. 건물 외벽에 페인트로 '철거'라고 쓰여 있음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

경기도 평택시 평택동에 소재하며, '평택성동초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 노선 상가지대로 형성되어 있으며, 후면 지역은 주거용 부동산으로 이루어져 있습니다.

* 교통 상황

본건은 왕복 4차로변(중앙로)에 위치하여 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 직선거리 약 600미터 지점에 평택역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태

토지 기호(1,4)는 서측으로 폭 3미터 정도의 진입로에 접합니다. 토지 기호(5)는 북측으로 왕복 4차로의 포장도로에 접하며, 토지 기호(6)는 북측 왕복 4차로 및 동측 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성동초), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함) 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을14)입니다. 이 외 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 5,750,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* (주)한스코라이즈 (한순자)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2022-08-16

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

본 임차인은 전입일자(2022-08-16)가 말소기준권리(2024-04-26)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 낙찰 후 임차인의 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건 소재지는 평택역 인근으로 과거부터 번화가였으며, 현재도 유동인구가 많아 평택 내에서 밀도가 높은 지역 중 하나입니다. 상업 및 업무용 부동산이 밀집된 대로변 상가지대이며, 후면으로는 주거 지역이 형성되어 있습니다.

* 상업 시설 현황

평택역 주변은 AK플라자, CGV, 다이소 등 다양한 상업 시설이 위치하고 있어 상권 활성화가 이루어져 있습니다. 다만, 최근 평택 지역 상권은 대기업 프랜차이즈 확장, 고금리, 임대료 및 인건비 부담 등으로 인해 소상공인이 어려움을 겪고 있다는 분석도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설

단지 남서측 인근에 성동초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 대중교통

평택역이 약 600미터 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의 시설

평택역 주변 상업 지구에 위치하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 '철거' 명시: 건물 외벽에 페인트로 '철거'라고 쓰여 있는 점은 철거 대상이거나 구조적 문제 가능성을 시사하므로 유의해야 합니다.

* 소재 불명 화장실: 단층 화장실(2.0㎡)이 현황 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서상 제시외 건물(㉣, ㉤)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 500만원, 월세 50만원의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 낙찰자가 임차인의 권리를 승계해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시되어 있으나 추가 확인 필요)

* 건물 노후도: 건물(3)의 신축일자(1977년)가 오래되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 해당 토지는 지정기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 동안 외국인(법인, 단체 포함)의 주택 취득에 한하여 토지거래계약허가를 받아야 하는 구역입니다.

* 혐오시설 여부:

평택시에는 생활폐기물 처리 시설(평택에코센터 등)과 관련된 논의가 있으나, 본 건 소재지(평택동 23-14, 중앙로 78)와 직접적으로 인접하거나 연관된 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 평택시 금곡리 등에서 폐기물처리시설 건립 관련 주민 갈등 사례가 있었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택역 인근의 대로변에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 상업 및 업무용 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 평택역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 많아 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 건물 외벽의 '철거' 문구, 소재 불명 화장실, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물의 노후도 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변 상권의 전반적인 어려움에 대한 고려도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택역 인근 역세권 입지: 평택의 중심 상권에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 넓은 토지 면적: 260.60㎡ (약 78.83평)의 토지 면적을 확보하고 있습니다.

* 대로변 위치: 가시성과 접근성이 좋은 대로변에 접해 있습니다.

* 상업지역: 일반상업지역으로 향후 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰자의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 그리고 본건의 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 건물 상태 등)에 대한 추가적인 실사 및 법률 검토를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(500만원)과 월세(50만원) 등 제반 사항을 고려하여 면밀한 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.