나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42429 [2] 경기도 평택시 평택동 23-16 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 평택동 소재 ‘평택성동초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 인근일대는
상업 및 업무용부동산 등이 밀집하여 소재하는 노선 상가지대로서 후면 일대는 기존 주
거용 부동산 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

왕복4차로변(중앙로)에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재
하며, 남서측 직선거리 약600미터 지점에 평택역이 위치함.

형태 및 이용상태

기호(1,4): 2필1단의 일단지로서 대체로 세장형의 평지이며, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(5): 세장형에 유사한 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(6): 제형에 유사한 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,4): 서측으로 폭3미터 정도의 진입로에 접함.
기호(5): 북측으로 왕복4차로의 포장도로에 접함.
기호(6): 북측으로 왕복4차로의 포장도로, 동측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(4) :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(5) :일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(6) :일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(2)>
라멘조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
<기호(3)>
철근콘크리트조 및 조립식조 슬래브지붕 및 스레트지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임 등 마감.
내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
<기호(7)>
시멘트벽돌조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 마감.
창호 : 하이샷시, 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

<기호(2)>
1,2층 공히 근린생활시설(공실)로 이용중임.
<기호(3)>
1,2층 공히 근린생활시설(공실)로 이용중임.
<기호(7)>
주택(공실)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비(기호(7)) 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(3)건물의 의뢰목록상 용도는 '근린생활시설 및 주택'이나 현황 '근린생활시설'로 이용
중이며, '단층 화장실 2.0㎡'은 현황 소재불명 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢) 포함
2. 현황조사서에 의하면 건물외벽에 페인트로 '철거'라고 쓰여 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42429 (2)

소재지: 경기도 평택시 평택동 23-16 (신주소: 경기도 평택시 중앙로 76-1)

용도: 근린시설

감정가: 1,429,481,700원

토지면적: 138.80㎡ (약 42.0평)

건물면적: 124.40㎡ (약 37.6평)

총 면적: 263.20㎡ (약 79.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

감정평가액 기준 평당가 (토지+건물): 약 17,955,799원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 평택시 평택동 소재 ‘평택성동초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상업 및 업무용 부동산 등이 밀집한 노선상가지대로 형성되어 있으며, 후면 일대는 기존 주거용 부동산으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건은 왕복 4차로 변(중앙로)에 위치하여 차량 접근이 매우 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측 직선거리 약 600미터 지점에 평택역이 위치하고 있습니다.

2.3. 도로 상태

토지 기호(1,4)는 서측으로 폭 3미터 내외의 진입로에 접해 있습니다.

토지 기호(5)는 북측 왕복 4차로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 기호(6)는 북측 왕복 4차로 도로 및 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 약 5,750,000,000원입니다.

소유권은 정창희 외 1명 → 박석태 → 울산드림제일차주식회사 순으로 이전되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 등 명확히 확인되지 않는 권리가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

제공된 정보상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

평택역 인근의 중심 상업지구에 위치하며, 유동인구가 많고 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 소매점, 사무실 등이 밀집하여 상권이 잘 발달되어 있습니다.

4.2. 상권 발달 정도

성동초등학교와 인접하여 배후 수요가 존재하며, 주요 도로인 중앙로변에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

평택역과 가까워 대중교통 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

평택역을 중심으로 백화점, 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 다양한 음식점 등 풍부한 편의시설을 이용하기 편리합니다.

주변 상업지역 내에서 필요한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 학교 등 교육시설

평택성동초등학교가 인근에 있어 초등학생 자녀의 통학이 용이합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 관련 규제를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (철거 표기, 제시외 건물)

건물 외벽에 '철거'라는 문구가 페인트로 기재되어 있어, 실제 철거 명령이 있거나 철거가 진행될 가능성이 있습니다. 이는 재산 가치 하락 또는 추가적인 철거 비용 발생의 직접적인 요인이 될 수 있습니다.

감정평가서 상에 제시외 건물(㉠,㉡,㉢)이 포함되어 일괄 매각 대상이나, 이들 건물의 정확한 현황, 법적 상태, 활용 가능성 등에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 및 상태

건물(2)의 경우 사용 승인일이 1984년 9월 7일로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 이에 따라 유지보수, 리모델링 또는 재건축 필요성이 제기될 수 있으며, 관련 비용을 고려해야 합니다.

임대차 관계가 미상으로 건물 내부 이용 상태를 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가했으므로, 실제 내부 상태 및 이용 현황이 감정평가와 다를 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본 건 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(성동초), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)에 해당합니다. 토지 거래 및 이용 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역을 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 본 건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(예: 대규모 유해 산업 시설, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 초등학교가 인근에 위치하므로 교육 환경에 영향을 미치는 시설은 없는지 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택역 인근의 역세권 상업지구라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린시설입니다. 그러나 건물 외벽의 '철거' 표기, 제시외 건물 포함, 상당한 건물 노후화 가능성 등 잠재적 리스크가 명확하게 존재합니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 권리 관계의 복잡성을 시사합니다. 낙찰 후 건물의 철거 가능성, 제시외 건물의 처리 문제, 그리고 향후 활용 방안에 대한 심도 깊은 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

평택역 초역세권이라는 핵심 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주요 간선도로변에 위치하여 높은 가시성과 뛰어난 접근성을 확보하고 있습니다.

평택시의 지속적인 개발 계획과 맞물려 지역 가치의 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

제시외 건물을 포함하여 일괄 매각되므로, 법적 문제 해결 시 추가적인 공간 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금 있는 임차인이 없어, 낙찰 시 별도의 보증금 부담은 발생하지 않습니다.

감정가는 1,429,481,700원입니다.

건물 외벽의 '철거' 표기와 제시외 건물, 노후화 등을 고려하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(철거, 리모델링, 재건축 등)을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

잠재적 리스크를 충분히 반영하고, 향후 활용 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,143,585,360원 ~ 1,286,533,530원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.