나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42755 [2] 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '데오스팰리스' 내에 소재하며, 인근일대는 상업 및 업무용 부동산, 주거용 부동산 등이 혼재하는 상업 지역 내의 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남서측 직선거리 약200 미터 지점에 서정리역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 12층건 내 5층 502호,503호,504호로서 외벽 : 돌붙임, 몰탈위 펭인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시, 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 오피스텔로 이용중임. (후면 호별 평면도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 출입구보안개폐설비, 급.배수설비 위생설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 서남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 공동주택.업무시설. 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭8미터, 북측으로 폭3~4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 307-8 :일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42755 (2)

* 물건명: 데오스팰리스

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 307-8, 5층 503호 (신주소: 경기도 평택시 서정역로58번길 6-2)

* 용도: 오피스텔

* 구분건물: 12층 건물 중 5층

* 건물 전용면적: 41.38㎡ (약 12.52평)

* 토지 지분 면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 슬라브 지붕, 12층 건물, 2018년 11월 15일 사용승인

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송OOOOOOO

* 감정가: 144,000,000원

3. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 북서측 인근에 위치한 '데오스팰리스' 내 5층 503호임.

* 주변 환경: 인근 일대는 상업 및 업무용 부동산, 주거용 부동산 등이 혼재하는 상업 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 남서측 직선거리 약 200미터 지점에 서정리역(1호선, SRT)이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로: 서측으로 폭 8미터, 북측으로 폭 3~4미터 정도의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당함.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 29일자 송탄농업협동조합 근저당 (을1).

* 주요 권리 내역:

* 을1 (근저당): 송탄농업협동조합, 2020-06-29, 112,800,000원 (말소 예정)

* 을2 (근저당): 장용기, 2023-01-18, 60,000,000원 (말소 예정)

* 갑5 (가압류): 국민은행, 2025-05-16, 125,542,315원 (말소 예정)

* 갑6 (임의경매): 송탄농업협동조합, 2025-10-13 (말소 예정)

* 갑7 (압류): 평택시, 2026-05-27 (말소 예정)

* 소유권 관련: 신탁등기말소 내역(갑2, 갑4)이 확인됨.

* 총 등기부채권액: 298,342,315원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되며, 별도로 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 보임. 단, 지상권은 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 해당 물건에 대한 지상권 설정 여부는 확인되지 않음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상으로, 실제 거주자나 임차인 유무, 대항력 여부 등에 대한 파악이 필요함.

5. 상권분석

* 지역 특성: 서정리역을 중심으로 한 상업, 업무, 주거 복합 지역에 속함. 다양한 상업 시설 및 편의 시설 밀집.

* 교통 편의성: 서정리역(1호선, SRT) 도보 약 200미터 거리로 매우 우수하며, 이는 상권의 주요 강점임.

* 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 직장인 및 대학생 등 잠재적 임대 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 생활 관련 점수: 리치고 분석 결과, 교통 점수는 99점(매우 좋음)으로 높으나, 생활 관련 점수는 25점(매우 유의)으로 낮게 평가됨. 이는 주변 편의시설, 교육 환경 등에서 개선의 여지가 있음을 시사함.

6. 생활정보

* 교육 시설: '서정리초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함. 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 주변 시설: 서정리역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함. 상업 지역 내 위치하여 상업 시설, 근린 생활 시설 접근성이 양호함.

* 건물 편의시설: 개별난방, 엘리베이터, 보안 개폐, 급/배수, 위생, 화재 경보 설비 등이 구비되어 있음.

7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수(강제 퇴거, 명도 저항 등)가 발생할 수 있음. 보증금 및 차임이 미상이라도 이에 대한 철저한 조사가 필요함.

* 생활 편의성 (낮은 점수): 부동산 정보 플랫폼의 분석 결과 '생활' 관련 점수가 매우 낮게(25점) 평가되어, 해당 지역의 주거 편의성이나 생활 환경 만족도가 기대에 미치지 못할 가능성이 있음.

* 주변 시설: 평택시 전반적으로 폐기물 처리 시설 등 환경 관련 시설 건립 논의가 있으나, 본건 소재지인 서정동 307-8번지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오 시설은 없음. 다만, 향후 지역 개발 방향에 따른 환경 변화 가능성은 존재함.

* 토지 이용 규제: 비행안전구역, 토지거래허가구역(외국인 대상) 등 일부 규제가 있으나, 일반적인 오피스텔의 이용 및 거래에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됨.

8. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서정동, 서정리역 인근에 위치한 데오스팰리스 오피스텔로, 역세권이라는 뛰어난 교통 입지를 강점으로 가지고 있습니다. 상업 지역 내 위치하여 상업 및 업무 시설 이용이 편리하며, 비교적 최근 준공된 건물입니다. 권리 관계는 명확하여 경매로 인한 소멸 가능성이 높습니다.

그러나 '생활' 관련 점수가 매우 낮게 평가된 점과 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 실제 거주 시 예상치 못한 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 투자를 고려하신다면 현장 방문을 통해 실제 주거 환경을 면밀히 조사하고, 임대차 관계에 대한 사전 조사를 철저히 수행하는 것이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 서정리역 역세권 입지: 1호선 및 SRT 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 우수함.

* 상업 지역 내 복합 상권: 다양한 편의 시설과 상업 시설을 이용하기 편리하며, 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 주변 개발 가능성: 서정리역 일대 도시 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 잠재력 존재.

10. 예상 입찰가

본건은 감정가 144,000,000원으로 책정되었으나, '생활' 관련 점수가 낮은 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

구체적으로는 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.