나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42807 [2] 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 죽백동 소재 배다리중교 북서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 단지, 단독 및 다가구주택, 공원, 학교, 일부 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호[1~5] 건축물대장상 근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 연립주택부지 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(가내초등학교, 배다리중학교, 택1고), 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조, 이용현황 등은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람. 다. 본건 폐문부재 등으로 외부에서 관찰시 기호[1,4,5](101호, 102호 및 103호)는 각 호수 및 인접호수(104호)와 경계벽 등 없는 상태, 기호[2](107호)는 인접호수(106호)와 경계벽 등 없는 상태이며, 사실조회시 상이할 수 있으니 경계벽 현황 및 복구 관련 내용, 인접호수와의 관계 등은 재확인바람.

물건 비고

목록 2.는 인접호수(106호)와 경계벽이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 평택지원 2025타경42807 (2)

소재지: 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층 107호

용도: 근린상가

감정가: 520,000,000원

토지면적: 86.90㎡ (약 26.30평)

토지지분: 86.9017㎡ (약 26.30평)

건물면적: 56.69㎡ (약 17.15평)

건물지분: 56.6935㎡ (약 17.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항: 본 건(목록 2, 107호)은 인접 호수(106호)와 경계벽이 없는 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 평택시 죽백동 소재 배다리중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 단지, 단독 및 다가구주택, 공원, 학교, 일부 생활편의시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 주변 도로 및 대중교통망에 따라 달라질 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 부정형이며, 연립주택부지 및 근린생활시설부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종 전용주거지역

* 지구단위계획구역: 소사벌택지지구

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m) 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(가내초등학교, 배다리중학교, 택1고), 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕입니다. 외벽은 석재타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 새시창입니다.

3.2. 건물 이용 상태

건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 본 건은 107호에 해당합니다.

3.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건 경매는 엠씨아이대부 주식회사(등기부 을1, 근저당권)의 근저당권에 기한 임의경매로, 말소기준권리는 2021년 1월 21일 접수된 근저당권입니다.

4.2. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 한, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. (예: 소유권이전신탁, 근저당권, 임의경매개시결정 등)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 있는 대상은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

본 물건은 근린생활시설로서, 주변 공동주택 단지 및 주택가를 배후로 하고 있습니다. 상업시설이 밀집한 지역은 아니나, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권 형성이 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 학교: 배다리중학교, 가내초등학교, 평택이화초등학교, 비전중·고교, 신한중·고교, 한광여고 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 공원: 배다리 생태공원, 비전공원, 덕동산근린공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 기타: 뉴코아아울렛, 롯데마트, CGV 등 대형 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 생활 편의 시설

주변에 학교, 공원, 대형마트, 아울렛 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에서 직접적으로 언급되는 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 평택시는 장기적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 확충을 검토 중이며, 이는 현덕면 일대 등에서 주민 반발이 있는 상황입니다. 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮으나, 도시 개발 계획에 따른 환경 변화 가능성은 염두에 둘 필요가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 경계벽 미확보 상태

본 건(107호)은 인접 호수(106호)와 경계벽이 없는 상태입니다. 이는 소음, 단열, 보안 등에서 취약할 수 있으며, 원상 복구 또는 법적/행정적 문제 발생 가능성이 있습니다. 유사한 상태의 다른 호수(101, 102, 103호)도 언급되어 있어, 복합적인 상황이 있을 수 있습니다.

7.2. 미확인 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 여부나 조건에 영향을 받을 수 있습니다.

7.4. 건축물대장과의 차이

건축물대장상 특이사항은 없으나, 실제 현황(경계벽 상태 등)과 다를 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 소사벌 택지지구 내에 위치한 근린생활시설입니다. 배후 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 상권 수요는 존재하나, 인접 호수와의 경계벽이 없는 상태라는 점이 큰 하자입니다. 이로 인해 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 주의 깊게 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 소사벌 택지지구 내 근린생활시설로서 배후 수요 확보 가능성.

* 평택시의 지속적인 개발 및 교통망 확충 호재.

* 향후 상권 활성화 및 지역 가치 상승 잠재력.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 520,000,000원입니다. 그러나 경계벽 미확보 상태, 미확인 지상권 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 채권 총액이 2,392,281,236원으로 상당한 점을 감안할 때, 유찰 가능성도 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 하자 보수 비용 산출, 주변 시세 및 경쟁 물건 분석, 그리고 법률 전문가와 상의 후 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 대비 추가적인 위험 부담 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 감정가: 520,000,000원

* 리스크 요인: 경계벽 미확보, 미확인 지상권, 공동담보

* 권장 전략: 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후, 리스크 감안한 경쟁력 있는 가격으로 입찰.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.