나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42832 [3] 경기도 평택시 지산동 1089 현대아파트상가동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하며 주위 는 각종 근린생활시설, 시장등이 소재하는 기존 상업지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근후 도보로 접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호2,3 공히 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호2,3 공히 남측으로 세로(자동차통행은 불가함)의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3 공히 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 비행안전제5 구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8 .25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한 함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 "라이프아파트사거리" 북서측 인근(기호1,5,6) 및 경기 도 평택시 지산동 소재 "지산현대사거리" 북서측 인근에 위치하며 주위는 1번 국도변 공동 주택(아파트)단지 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통 시됨.

건물의 구조

기호1:철근콩크리트조 슬래브지붕 지상3층 건물내 제1층 제104호 로서, 외벽:몰탈위페인팅마감등. 내벽:벽지도매,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임. 기호4:철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제2층 제202호 로서, 외벽:외장타일붙임마감등. 내벽:몰탈위페인팅마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

기호1:연립주택 1개호로 이용중임. 기호4:판매및근린생활시설(공실상태로 조사됨)로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 주차장시설등 되어 있으며 기호1은 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호5,6:부정형의 완경사 지대내 자체지반 평탄하게 조성한 일단지로 연립주택 건부지로 이 용중임. 기호4:부정형의 평지로서 공동주택(아파트) 및 판매및근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히 단지내도로가 개설되어 있고 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호5(독곡동 359-9):제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 정비구역(2010.10 .21), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외 국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. 기호6(독곡동 359-5):제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구역 (전술),군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 정비구역(2010.10.21), 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취 득하는 경우에 한함)임. 기호4(지산동 1089):제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산1지구), 대로1류(폭35m~40m )(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(송북초교), 상 대보호구역(오렌지), 상대보호구역(지산초), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책 구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호 , 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

"구분건물감정평가명세표" 비고란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 평택지원 2025타경42832 (3)

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 1089 현대아파트상가동 2층202호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 33,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제2층 제202호

* 이용상태: 판매 및 근린생활시설 (현재 공실 상태)

* 공부와의 차이: 없음

1.1. 2. 면적 정보

* 토지면적: 9.48㎡ (약 2.87평)

* 토지지분: 9.48㎡ (약 2.87평)

* 건물면적 (전용면적): 17.64㎡ (약 5.34평)

* 건물지분 (전용면적): 17.641㎡ (약 5.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 참고: 아파트 상가동 202호의 분양면적은 제공된 정보에서 명확하게 확인되지 않습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 지산동 소재 "지산현대사거리" 북서측 인근에 위치하며, 1번 국도변에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택(아파트) 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 감정평가상 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하며, 각종 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 기존 상업지대로서 제반 환경은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 도로 상태

* 건물 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외곽 공공도로와 연계되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2025년 10월 27일 접수된 윤동규 채권자의 강제경매개시결정(을구 8번)입니다.

* 본건 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2018년 3월 28일

* 대항력: 있음

* *주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 해당 임차인의 보증금 100만원은 인수되지 않는 것으로 명시되어 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)*

1.3. 3. 권리분석 요약

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (0원)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상권 특성

* 본건은 기존 상업지대로서 주위에는 각종 근린생활시설 및 시장 등이 위치하고 있어 일반적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 아파트 단지 내 상가로서, 주거 지역의 배후 수요를 기반으로 한 업종이 적합할 것으로 보입니다.

1.4. 2. 건물 이용 현황

* 본건(2층 202호)은 현재 공실 상태로 파악되었습니다. 내부 구조 및 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

* 인근에 시장, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 교육시설

* 주변에 송북초교, 지산초교 등이 소재하는 것으로 파악되었습니다. (토지이용계획상 상대보호구역으로 지정)

1.5. 3. 교통 및 기타

* 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 1번 국도와 인접하여 차량 이동이 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 2. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 제한 사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전구역 (전술, 제5구역)

* 군용비행장 소음대책구역 (제3종 구역)

* 관광특구 (송탄)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시 해당)

* 이러한 지역적 특성은 향후 개발이나 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 3. 건물 상태

* 현재 공실 상태이며, 내부 구조 및 상태에 대한 재확인이 요구됩니다. 수리 또는 내부 변경에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 경기도 평택시 지산동 현대아파트 상가동에 위치한 근린상가입니다.

* 소액의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 부담은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 주변 환경은 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 배후 수요가 기대되나, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 입찰 후 임대 또는 직접 사용을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 3,300만원으로 진입 장벽이 낮습니다.

* 대항력 임차인 존재: 인수 부담 없는 대항력 임차인은 안정성을 더해줄 수 있습니다. (다만, 임차관계 미상인 부분은 확인 필요)

* 평택 지역 개발 호재: 평택시는 지속적인 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 33,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 감정가가 상대적으로 낮아 시세 및 권리관계, 향후 임대 수익률 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 가능성, 명도 비용, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.