나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42832 [2] 경기도 평택시 신장동 317-84 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하며 주위 는 각종 근린생활시설, 시장등이 소재하는 기존 상업지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근후 도보로 접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호2,3 공히 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호2,3 공히 남측으로 세로(자동차통행은 불가함)의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3 공히 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 비행안전제5 구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8 .25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한 함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 "라이프아파트사거리" 북서측 인근(기호1,5,6) 및 경기 도 평택시 지산동 소재 "지산현대사거리" 북서측 인근에 위치하며 주위는 1번 국도변 공동 주택(아파트)단지 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통 시됨.

건물의 구조

기호1:철근콩크리트조 슬래브지붕 지상3층 건물내 제1층 제104호 로서, 외벽:몰탈위페인팅마감등. 내벽:벽지도매,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임. 기호4:철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제2층 제202호 로서, 외벽:외장타일붙임마감등. 내벽:몰탈위페인팅마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

기호1:연립주택 1개호로 이용중임. 기호4:판매및근린생활시설(공실상태로 조사됨)로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 주차장시설등 되어 있으며 기호1은 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호5,6:부정형의 완경사 지대내 자체지반 평탄하게 조성한 일단지로 연립주택 건부지로 이 용중임. 기호4:부정형의 평지로서 공동주택(아파트) 및 판매및근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히 단지내도로가 개설되어 있고 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호5(독곡동 359-9):제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 정비구역(2010.10 .21), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외 국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. 기호6(독곡동 359-5):제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구역 (전술),군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 정비구역(2010.10.21), 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취 득하는 경우에 한함)임. 기호4(지산동 1089):제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산1지구), 대로1류(폭35m~40m )(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(송북초교), 상 대보호구역(오렌지), 상대보호구역(지산초), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책 구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호 , 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

"구분건물감정평가명세표" 비고란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물이 소재하고 있으며, 상업용 건부지로 이용중
3. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

물건의 기본 정보를 요약합니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경42832 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 317-84

* 용도: 대지

* 최초 감정가: 283,073,000원

* 토지면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

* 건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

* 매각대상: 토지매각 (토지만 매각)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO (등기상 강제경매 채권자: 윤동규)

* 특이사항: 토지만 매각, 법정지상권 성립 여지 있음.

* 주의사항: 1. 일괄매각 (단, 제시외 건물 관련 내용으로 판단됨) 2. 제시외 건물이 소재하고 있으며, 상업용 건부지로 이용 중 3. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임

1.1. 입지조건

2

본건의 입지 조건을 분석합니다.

* 위치: 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 기존 상업지대로서 전반적인 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 차량 접근 후 도보 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 토지의 남측으로 세로(자동차 통행 불가) 형태의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2

본건의 권리 관계를 분석합니다.

* 말소기준권리: 2023년 04월 04일 평택세무서장 압류 (갑3)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전 (1969-11-25, 윤상록)

* 소유권 이전 (2017-06-12, 김철인, 증여)

* 압류 (2023-04-04, 평택세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매 개시결정 (2025-10-27, 윤동규) - 말소 예정

* 인수되는 권리: 제시외 건물이 소재하고 있어 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 결론: 임차인으로 인해 추가로 인수해야 할 보증금이나 차임은 없습니다.

1.3. 상권분석

2

본건이 위치한 상권의 특징을 분석합니다.

* 본건은 각종 근린생활시설과 시장이 밀집한 기존 상업지대에 자리하고 있습니다.

* "신장1동행정복지센터"와 인접하여 지역 주민들의 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 상업용 건부지로 이용 중이라는 점은 해당 지역의 지속적인 상업 활동 및 잠재적 개발 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

2

본건 주변의 생활 환경 정보를 제공합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설과 시장이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* "신장1동행정복지센터"가 인근에 있어 행정 업무 처리 등도 편리하게 이용 가능합니다.

* 신장동 일대는 과거 미군기지 이전과 함께 유통 및 유흥 산업이 발달했으며, 현재도 국제적인 색채와 함께 지역 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

본건 취득 시 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 분석합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 본건은 토지만 매각 대상이나, 제시외 건물이 존재하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 심각한 제약이 발생하며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 도로 접면 문제: 본건 토지의 남측으로 자동차 통행이 불가한 세로(袋路) 형태의 도로에 접해 있습니다. 이는 토지 활용 및 건축 시 진입로 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 비행안전구역 및 소음대책구역: 본건은 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다. 이는 건축 행위 제한, 소음 문제 등으로 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 일괄매각 관련 주의: 비록 토지만 매각 대상이나, 주의사항 및 참고사항에 '일괄매각' 언급과 함께 제시외 건물이 상업용 건부지로 이용 중이며 최저매각가격이 이로 인해 제한받는다고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후에도 제시외 건물 관련 문제가 잔존할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

2

본건에 대한 종합적인 의견을 제시합니다.

* 본건은 경기도 평택시 신장동의 우량 상업지역 내에 위치한 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지만 매각 대상이나, 제시외 건물의 존재로 인한 법정지상권 성립 가능성은 본건의 핵심적인 위험 요소입니다. 법정지상권 성립 여부 및 그 영향에 대한 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 남측의 협소한 도로 접면, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정 등도 토지 활용 및 가치 평가에 중요한 고려사항입니다.

* 상업지대라는 입지적 장점이 있으나, 상기 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2

본건의 투자 가치를 높이는 요소들을 요약합니다.

* 우량 상업지 입지: 평택시 신장동이라는 지역적 이점을 바탕으로, 향후 도시 개발 및 상권 활성화에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 임차인 김 의 경우 대항력이 없으며 인수 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 권리 인수 부담은 없습니다. (단, 법정지상권은 별도 고려 사항)

* 지역 개발 가능성: 평택시는 지속적인 개발 계획 및 인프라 확충이 이루어지고 있어, 관련 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

본건의 예상 입찰가 산정 시 고려사항을 안내합니다.

* 본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰 사례 분석이 필수적입니다.

* 또한, 법정지상권 성립 시 예상되는 권리가액 평가, 현장 조사를 통한 제시외 건물 상태 및 활용 가능성 검토 등이 추가적으로 필요합니다.

* 인근 부동산 시장 동향, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.