나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42866 [1] 경기도 안성시 공도면 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 102동 13층1307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 콘크리트평슬래브지붕 20층 건 내 13층 1307호로 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역<하수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 2024년 11월28일 제48946호 2024년11월28일 수원지방법원평택지원안성시법원의 임차권등기명령(2024카임307) 임차보증금 금125,000,000원 범 위 안성시 공도읍 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 제102동 제1307호 임대차계약일자 1차 2022년6월24일, 2차 2024년3월7일 주민등록일자 2022년7월19일 점유개시일자 2022년 7월19일 확정일자 1차 2022년6월24일, 2차 없음 임차권자 이지연 900223-******* 안성시 공도읍 진사길32, 102동 1307호(진사리, 주은청설아파트)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경42866 (1)

1.2. 소재지

경기도 안성시 공도읍 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 102동 13층1307호

1.3. 구분

아파트

1.4. 감정가

118,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

* 토지 지분: 20.1㎡

* 건물면적: 39.75㎡ (약 12.03평)

* 건물 지분: 39.75㎡

(건물면적 39.75㎡는 전용면적으로 간주되며, 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 종류

부동산강제경매

1.8. 채권자/경매 신청인

이지연 (임차인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트 평슬래브 지붕의 20층 건물 중 13층 1307호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m~12m) 저촉

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 성장관리권역

* 하수처리구역

* 상대보호구역 (학교보건법)

* 절대보호구역 (학교보건법)

3. 권리분석

3.1. 총 권리 내역 요약

본 물건은 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리 이후의 권리 중 일부는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈 주식회사 (2024년 9월 2일, 가압류)

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황: 이지연 (전입 2022.07.19, 점유 개시 2022.07.19, 확정일자 2022.06.24)

* 임차보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원 (전세 계약으로 추정)

* 대항력: 있음 (전입일자 및 점유 개시일 기준)

* 권리분석 결과, 해당 임차인의 주택임차권(을구 5번)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉, 임대차보증금 125,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존 (2000-02-25)

* 공유자전원지분전부이전 (2005-03-18)

* 소유권이전 (2022-06-24)

* 주택임차권 (이지연, 2024-11-28 접수, 금액 125,000,000원, 말소: 인수)

* 소유권이전 (2024-03-07)

* 가압류 (우리금융캐피탈주식회사, 2024-09-02, 금액 57,726,569원, 말소기준권리)

* 강제경매 (이지연, 2025-10-30 접수, 금액 125,000,000원, 말소)

* 압류 (동고양세무서장, 2025-12-08, 말소)

* 등기부채권 총액: 182,726,569원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 안성시 공도읍 진사리 일대는 아파트 단지, 학교(양진초등학교 등), 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다. 대규모 단지인 주은청설아파트 인근으로 병원, 마트, 스타벅스 등이 있으며, 스타필드 안성 또한 도보권 내에 위치하는 것으로 파악됩니다.

4.2. 개발 및 제한사항

안성시 공도읍 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 도로(소로1류) 저촉 및 가축사육제한구역, 성장관리권역, 학교보호구역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제가 적용됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북서측 인근에 양진초등학교가 있으며, 공도초등학교, 공도중학교, 공도고등학교 등 다수의 교육 시설이 주변에 분포하고 있어 자녀 양육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 스타필드 안성이 도보권에 있어 쇼핑, 문화, 여가 생활을 편리하게 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(이지연)의 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 추가적으로 부담해야 하는 금액입니다.

6.2. 감정가 대비 높은 인수 보증금

감정가가 118,000,000원인데 반해, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 125,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 입찰 시 상당한 주의가 필요하며, 실질적인 투자 비용이 감정가보다 높아질 수 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보로 설정되어 있다는 점은 해당 채무가 다른 자산과 연계되어 있음을 시사하며, 이는 채무 구조의 복잡성을 나타낼 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 상 도로 저촉

토지이용계획상 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 건물 신축이나 증축 시 건축 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍의 주거 지역에 위치한 아파트로, 양진초등학교와 근접해 있으며 생활 편의시설 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 단지 내 도로를 이용한 외곽 공도 접근성이 좋고, 주변 환경도 주거 지역으로서 보통 수준입니다. 그러나, 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이며, 이 금액이 감정가를 초과한다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 보증금을 인수하게 되면 총 매입 비용이 상승하므로, 이를 고려한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 안성시 공도읍은 지역 개발이 진행 중이며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 대단지 아파트: 주은청설아파트는 2,295세대의 대단지로, 관리 및 주변 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역의 개발 계획 및 수요 증가에 따라 장기적인 관점에서 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 118,000,000원입니다.

주요 인수 권리인 임차인 보증금은 125,000,000원입니다.

이는 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하는 상황입니다.

따라서, 총 매입 비용 (입찰가 + 인수 보증금)을 고려할 때,

감정가 118,000,000원에서 인수 보증금 125,000,000원을 제외하면,

이론적인 예상 입찰가는 118,000,000원 - 125,000,000원 = -7,000,000원입니다.

이는 사실상 0원 이하의 입찰가가 산정된다는 의미이며, 실제 경매에서 0원 이상의 입찰가는 보증금 인수액을 고려했을 때 손실을 감수해야 함을 나타냅니다. 따라서 본 물건은 현재 시장 가치 대비 임차인의 권리가 강하게 작용하므로, 인수되는 보증금을 감안하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 실질적인 입찰가는 부동산의 실제 시장 가치, 향후 임대 수익률, 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.