나이스옥션 법원경매 성남 2024타경7347 [1] 경기도 광주시 신현동 816 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유감정 · 평가일 2024.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 단독주택(다가구주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 다가구 주택으로서
외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

대체로 공부와 일치하는 것으로 판단되나 정확한 면적 및 이용상황은 별도 확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 다가구주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경7347 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 816 (경기도 광주시 상태길 73-30)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,429,600,840원

* 토지면적: 386.00㎡ (약 116.77평)

* 토지지분: 386.00㎡ (약 116.77평)

* 건물면적: 396.51㎡ (약 120.06평)

* 건물지분: 396.51㎡ (약 120.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각, 다가구주택 이용 중

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 지상 4층 (건축물대장상 9가구)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(신현초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2011-05-02)이며, 본 건의 모든 권리(을구)는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 등기부등본상의 모든 임차인(주택임차권)은 대항력이 없으며, 해당 권리들이 모두 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 99,225,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-29, 확정 2019-03-18

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-13, 확정 2023-08-30

* 신 : 보증금 50,000,000원, 차임 203,900원, 전입 2023-06-22, 확정 2023-07-28

* 유 : 보증금 115,500,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-28, 확정 2022-08-16

* 이 : 보증금 115,500,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-01, 확정 2022-05-09

* 정 : 보증금 73,500,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-26, 확정 2021-07-05

* 정 : 보증금 73,500,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-11, 확정 2023-04-04

* 차 : 보증금 77,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-14, 확정 2023-07-19

* 최 : 보증금 115,500,000원, 차임 0원, 전입 2018-09-14, 확정 2022-07-29

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-27

4. 상권분석

* 본 물건은 신현초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업지구는 아니지만, 주거 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 신현초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 전철역을 통해 시내외 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 소규모 상가들이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

* 환경: 주거 단지 형성으로 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 자연보전권역 등 다양한 규제 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 개발 시 제약이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건물 감정평가서 요약에서 '정확한 면적 및 이용상황은 별도 확인을 요함'이라는 언급이 있어, 실제 현황과 공부상의 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보상 주변에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 구체적인 내용은 없습니다. 다만, 자연보전권역 및 특별대책지역 등 환경 규제가 강한 지역에 해당하므로, 입지 선정 시 이러한 부분은 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 초등학교와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 실거주 및 임대 수익 투자 모두 매력적인 물건입니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 추가로 인수할 위험이 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

* 건물 자체의 면적 및 가구 수(9가구)를 고려할 때, 임대 수익 창출이 가능한 점도 긍정적입니다.

* 다만, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 개발이나 증축 등을 계획하신다면 관련 법규 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 신현동은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 주거용 부동산으로서 안정적인 가치를 유지할 가능성이 높습니다.

* 다가구주택의 임대 수익 잠재력: 9가구로 구성되어 있어 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교 인접, 편리한 교통망, 주변 편의시설 등을 갖추고 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,429,600,840원

* 본 물건은 권리 관계가 명확하고 주거 입지가 양호하여 경쟁이 예상됩니다. 제시된 정보와 일반적인 경매 시장의 낙찰가율, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,100,000,000원 ~ 1,300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.