나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5683 [3] 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 5층510호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "하남시청소년수련관" 남측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센 터, 판매시설, 나대지 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교 통사정 보통임.

건물의 구조

2022. 03. 28. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중 지1층 비101호, 3층340호, 5층510호로서, 외벽: 외장석재 붙임 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

- 기호 1(지1층B101호): 공장. - 기호 2(3층340호): 기숙사로 이용 중임. - 기호 3(5층510호): 사무실로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설, 중앙난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 장발형 토지로서 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등으 로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 15~20m의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m ~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 공공주택지 구<공공주택특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요 [예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,보전산지<산지관 리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행 령제14조의3제1호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가 대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 관계인의 부재로 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

공부상 지식산업센터 및 지원시설이나 현황 사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5683 (3)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 5층510호 (신주소: 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30)

토지면적: 10.68㎡ (약 3.23평)

건물면적: 43.57㎡ (약 13.18평)

감정가: 182,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 용도: 공부상 지식산업센터 및 지원시설, 현황 사무실로 이용 중

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "하남시청소년수련관" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 판매시설, 나대지 등이 혼재되어 있어 지역 내 업무 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 남측 및 동측으로 노폭 약 15~20m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 10일 접수된 하나은행의 근저당권(636,000,000원)입니다.

이후 설정된 주식회사 정송의 근저당권, 정재훈 및 이성주의 가압류, 하나은행의 임의경매 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도로 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

총 등기부채권액은 1,350,040,000원입니다.

채권자는 유동화 물건 관련 채권자(에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 미사동일넥서스는 지식산업센터, 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등이 복합된 건물입니다.

주변의 지식산업센터 및 상업 시설들과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

사무실 용도로 이용 중이며, 주변 지식산업센터 내 입주 업체 및 관련 사업자들의 임차 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 북측으로 "하남시청소년수련관"이 인접해 있습니다.

제공된 정보 및 건축물대장상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

건물 자체적으로는 위생 및 급배수 시설, 승강기, 지하주차장, 중앙난방 설비 등을 갖추고 있어 일반적인 업무 시설로서의 편의성을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황은 사무실로 이용 중이며, 이는 공부상의 지식산업센터 및 지원시설 용도와 일치합니다. 따라서 공부와의 차이로 인한 직접적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

임차인 정재우 씨는 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. (배당 여부에 따라 달라질 수 있으나, 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 지식산업센터 내 사무실입니다.

전용면적 43.57㎡(약 13.18평) 규모로, 지역 내 소규모 사업장이나 개인 사무실로 활용 가능성이 있습니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

유동화 물건이며 대항력 없는 임차인이 존재하나, 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

하남시 개발 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건물: 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 설비와 디자인을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

깔끔한 권리 관계: 모든 근저당, 가압류, 임의경매가 말소될 예정으로 안전한 투자가 가능합니다.

실수요 적합: 중소규모 사무실 공간을 필요로 하는 개인 사업자나 소규모 법인에게 적합한 물건입니다.

가치 상승 잠재력: 하남시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려할 필요가 없습니다.

입찰가는 감정가 182,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 시세, 임대 수요, 건물 관리 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.