나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5683 [2] 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 3층340호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "하남시청소년수련관" 남측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센 터, 판매시설, 나대지 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교 통사정 보통임.

건물의 구조

2022. 03. 28. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중 지1층 비101호, 3층340호, 5층510호로서, 외벽: 외장석재 붙임 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

- 기호 1(지1층B101호): 공장. - 기호 2(3층340호): 기숙사로 이용 중임. - 기호 3(5층510호): 사무실로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설, 중앙난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 장발형 토지로서 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등으 로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 15~20m의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m ~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 공공주택지 구<공공주택특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요 [예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,보전산지<산지관 리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행 령제14조의3제1호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가 대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 관계인의 부재로 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

공부상 지식산업센터 및 지원시설이나 현황 기숙사로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5683 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 3층 340호

용도: 지식산업센터 (현황: 기숙사)

감정가: 118,000,000원

토지면적: 5.66㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.66㎡ (약 1.71평)

건물면적: 23.10㎡ (약 6.99평)

건물지분: 23.1㎡ (약 6.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "하남시청소년수련관" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 부근은 지식산업센터, 판매시설, 나대지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 여건: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 접근성: 남측 및 동측으로 노폭 약 15~20m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 인근 시설: 하남시청소년수련관이 인접해 있으며, 주변에 다수의 지식산업센터와 상업시설이 밀집해 있습니다. 또한, 코스트코 하남점 및 스타필드 하남이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황: 본건에는 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있었으나, 을1 근저당권(하나은행, 636,000,000원)이 말소기준권리이며, 이를 포함한 모든 권리(을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,454,040,000원입니다.

* 임차인 분석: 본건과 관련하여 파악된 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 관계인 부재로 인해 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 관계 및 계약 내용은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 하남시 풍산동 일대는 미사지구 개발과 함께 조성된 지식산업센터 및 지원시설 밀집 지역으로, 다양한 기업들의 입주로 인한 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 잠재적 가치: 지식산업센터와 함께 기숙사, 근린생활시설 등이 복합적으로 개발되어 있어 직주근접이 가능한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 강남과의 인접성, 교통망 확충(GTX-D 노선 신설 예정 등)으로 인해 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 코스트코 하남점, 스타필드 하남 등 대형 쇼핑몰이 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

* 교통시설: 올림픽대로, 서울외곽순환도로, 서울-양양간 고속도로, 중부고속도로 등을 이용하기 용이하며, 미사역, 강일역, 풍산역 등 지하철 노선 접근성도 우수합니다.

* 교육시설: 인근에 한홀초등학교, 윤슬중학교, 하남고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 의료시설: 대형 쇼핑몰 내 입점한 병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능하며, 추후 지역 내 의료 인프라 확충이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황과의 차이: 공부상 용도는 지식산업센터 및 지원시설이나, 현재 본건(3층 340호)은 기숙사로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경이나 시설 이용에 있어 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 이용 제한 사항: 본건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(예솔유치원), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로도 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한사항이 따를 수 있습니다.

* 기타 특이사항: 본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다른 절차나 특수성이 존재할 수 있습니다. 관계인 부재로 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 미사동일넥서스 지식산업센터 내 구분건물로, 2022년 3월 사용 승인된 신축 건물입니다. 아담한 면적(전용 약 7평)과 함께 현황 기숙사로 이용되고 있다는 점은 1인 가구 또는 소규모 사업체의 주거/업무용으로 적합할 수 있음을 시사합니다. 감정가는 1억 1천 8백만원이며, 권리 분석상 인수할 권리는 없어 비교적 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다. 주변에 코스트코, 스타필드 등 생활 편의시설과 우수한 교통망을 갖추고 있으며, GTX-D 노선 신설 예정 등 미래 가치 상승 요인도 존재합니다. 다만, 공부상 지식산업센터임에도 불구하고 현황 기숙사로 이용 중인 점, 토지거래허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축이라 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 입지: 하남 미사지구 내 핵심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 미래 가치: GTX-D 노선 신설 등 광역 교통망 확충 계획으로 인한 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 소액 투자 가능: 감정가가 1억 1천 8백만원으로, 소액으로 부동산 투자를 고려할 수 있는 기회입니다.

* 기숙사 활용: 현황 기숙사로 이용 중이므로, 1인 가구 또는 소형 사업체 임대 수요를 확보하기 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이고, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용 용도(지식산업센터 vs 기숙사)의 차이, 다수의 토지이용계획 및 제한사항(특히 토지거래허가구역 지정) 존재, 그리고 관계인 부재로 인한 임대차 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

현 시점에서의 하남시 풍산동 일대 아파트 시세는 평당 3천만원 이상을 호가하고 있으나, 본건은 지식산업센터 내 기숙사라는 점을 감안할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

종합적으로 고려 시, 입지 및 신축성, 향후 개발 가능성 등을 반영하여 감정가 대비 90% ~ 110% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가는 대략 106,200,000원 ~ 129,800,000원 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 결정하는 것이 좋겠습니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 법원 집행 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 변수에 의해 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.