나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100370 [2] 경상북도 봉화군 봉화읍 내성리 332-2 반송주택 1층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1) 토지는 경상북도 봉화군 물야면 북지리 소재 '방두들마을' 북서측 근거리에 위치하며, 부근일대는 농경지 및 자연림 등으로 형성된 순수산림지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 불가능하며, 제반교통사정 불편합니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 북측 하향 급경사지대 내 위치하며, '자연림' 상태입니다.

인접 도로상태

임야도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(소(젖소 제외), 양(염소등 산양 포함), 말 사슴만 가능), 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호), 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지역)입니다.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기타: ㅡ

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 봉화읍 내성리 소재 '봉화초등학교' 서측 인근에 위치하는 '반송주택' 제1층 제301호 단위세대로서, 부근일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 5층 건물 중 제1층 제301호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥: 바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호: 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 서측 하향 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 8미터 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2016-12-15), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기타: ㅡ

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안동지원 2025타경100370 (2)

1.2. 소재지

경상북도 봉화군 봉화읍 내성리 332-2 반송주택 1층 301호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정평가액

43,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 43.13㎡ (약 12.93평)

* 건물면적: 49.05㎡ (약 14.71평) (전용면적)

* 총 건물 연면적: 3434.8㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매종류

부동산강제경매

1.8. 채권자

희망1자산대부관리유한회사

1.9. 건축물 정보

* 건물명: 반송주택

* 준공일: 1993년 3월 22일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 5층 건물 중 제1층 제301호

* 용도: 공동주택 (아파트)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 봉화군 봉화읍 내성리 소재 '봉화초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 토지 감정평가서 상으로는 '방두들마을' 북서측 근거리에 위치하며, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 순수산림지대로서 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.

2.2. 교통상황

* 본건(건물)까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 다만, 본건과 관련된 토지(혹은 주변 임야)는 차량 진출입이 불가능하고 제반 교통사정이 불편하며, 임야도상 맹지로 기재되어 있습니다.

2.3. 도로상태

* 본건 아파트 단지는 남측으로 폭 약 8미터 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리는 2019년 12월 11일자 봉화군새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. (내용 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대차 관계는 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 47,276,724원

4. 상권분석

* 본건은 봉화읍 주택가에 위치하며, 주변에 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있습니다.

* 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 농경지 및 자연림이 인접한 지역의 특성을 동시에 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 봉화초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주변 편의시설: 봉화읍 소재지에 위치하여 봉화군청, 봉화시내 상권, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 관련 사항:

* 감정평가서상 토지가 '자연림' 상태이고 '급경사지대'에 위치하며 '맹지'로 분류되어, 토지 자체의 활용도나 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 공장설립승인지역, 상수원상류 공장설립제한구역 등으로 지정되어 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 건축물이 이미 존재하므로 기존 건축물 유지 관리에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 건축물이나 토지 이용에 대한 제약으로 작용할 수 있습니다.

* 미상 정보:

* 임대관계가 미상으로, 세입자 유무 및 관련 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 미래 개발 관련 이슈:

* 관련 검색 결과, 봉화읍 도촌리 일대에 폐기물 소각장 및 매립시설 건립이 추진되었거나 현재 추진 중이며 주민들의 반대가 있는 것으로 파악됩니다. 본건 소재지(내성리)와는 직접적인 연관이 없을 수 있으나, 봉화읍 전체의 환경 문제 및 지역 개발 방향에 대한 잠재적 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 현재까지 본건 인근에 혐오시설이 운영 중이라는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 봉화읍 주택가에 위치한 아파트로, 비교적 낮은 감정가로 인해 신중하게 접근할 가치가 있는 물건입니다. 봉화초등학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편이며, 봉화읍 시내의 편의시설 이용도 편리합니다. 그러나 토지 자체에 대한 접근성 및 이용 제한, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 명확한 확인과 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 지역 개발 이슈와 관련된 환경 문제에 대한 잠재적 리스크도 간과해서는 안 됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가를 활용한 시세차익 기대: 아파트의 감정가가 4300만원으로 상당히 낮은 수준으로, 실거주 목적 또는 소액 투자처로서 고려해볼 만합니다.

* 조용한 전원생활 환경: 봉화읍의 자연환경을 누리며 비교적 조용한 생활을 원하는 분에게 적합할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 봉화읍 지역의 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 43,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 관계로, 입찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 하자, 권리관계, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가의 70% ~ 100% 사이에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본건의 경우 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.