나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31654 [1] 광주광역시 남구 월산동 303 금빛마을 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "MBC방송국"동측 인근에 위치한"금빛마을 제3층 제305호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 3층 305호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 연립주택 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

연립주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 광주지방법원 2026타경31654 (1) 부동산 강제 경매 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다. 채권자는 김OO이며, 해당 물건은 광주광역시 남구 월산동 303번지 금빛마을 3층 305호 연립주택입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 월산동 303 금빛마을 3층 305호

용도: 연립주택

감정가: 161,000,000원

토지 면적: 76.94㎡ (약 23.27평)

건물 면적: 67.42㎡ (약 20.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축 연도: 2016년

1.3. 기본 시세 정보

감정평가 요약서상 감정가는 161,000,000원입니다. 최근 동일 단지인 금빛마을 3층 303호가 2026년 4월에 165,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 이는 본건의 시장 가치가 감정가 수준 또는 그 이상임을 시사합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "MBC방송국" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 아파트 단지가 혼재된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 지역 지구 현황

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 9월 2일에 접수된 주식회사케이비국민카드의 가압류(채권금액 25,736,426원)입니다 [등기부요약]. 이 권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

임차인 김성우는 2022년 2월 18일 전입, 2021년 12월 22일 확정일자를 받았으며, 보증금 160,000,000원에 차임은 0원입니다. 등기부등본 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다 [임차인현황, 등기부요약]. 이는 매수인이 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 부분은 다른 보증금이 없음을 의미하는 것으로 해석됩니다.

3.3. 기타 권리 관계

소유권 보존 등기(2016-06-23) 및 공유자 전원 지분 이전(2016-06-23)이 있으며, 말소기준권리인 가압류(갑3), 압류(갑4), 그리고 김성우 명의의 강제경매개시결정(갑5)은 모두 말소될 예정입니다 [등기부요약].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 월산동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있습니다. 주변에 상가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 상권 특성

주변에 아파트 단지와 상가가 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다. MBC 방송국이 인근에 위치하여 직주근접 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변 상가에 마트, 편의점, 음식점, 카페 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 속해 있어, 인근에 교육 시설이 있을 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요소는 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재입니다 [임차인현황, 등기부요약]. 이는 총 매수 비용을 증가시키므로 투자 결정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 연립주택 특성

본건은 연립주택으로, 아파트에 비해 관리의 복잡성이나 환금성 측면에서 다소 차이가 있을 수 있습니다 [주의사항].

6.3. 권리관계 명확성

등기부등본 상 권리관계가 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리 파악을 통해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 명확히 구분해야 합니다. 특히 '인수' 표시된 임차권의 보증금 액수가 상당하므로, 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 연립주택으로, 최근 동일 단지 내 실거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다. 주변 상가 및 아파트 단지 혼재로 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다. 그러나, 160,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 따라서, 총 매입 비용 산정 시 이를 반드시 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 실거래 사례 존재로 시장 가치 예측 용이.

* 주거 및 상업 지역 혼재로 기본적인 생활 인프라 우수.

* MBC 방송국 인근으로 배후 수요 기대 가능.

* 제1종일반주거지역으로 안정적인 주거 환경 [토지이용계획].

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적 및 단지(금빛마을 3층 303호, 건물면적 67.42㎡)의 최근 매매가는 2026년 4월 기준으로 165,000,000원입니다 [JSON 데이터]. 감정가는 161,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 총 지출 비용을 시장 가치 수준으로 맞추기 위해서는 입찰가를 매우 낮게 산정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 본건의 순수 물건 가치에 대한 입찰가로는 5,000,000원을 제안합니다. 이 경우 총 지출 비용은 입찰가 5,000,000원 + 인수 보증금 160,000,000원 = 165,000,000원이 되어, 동일 단지 최근 매매가 수준과 유사하게 됩니다. 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 경매 진행 상황 및 타 응찰자들의 상황 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.