나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31603 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1035 101동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "광주비엔날레" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건 단지내까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 6층 607호(계단식, 남향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 화재로 인한 전면 보수공사가 필요함. 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로에, 북측 및 서측으로 소로에 접하고 있으며, 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m ~12m)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 화재 발생으로 인하여 내부가 전소된 상태로 현장조사를 통해 확인되어 이를 감안하여(기타 요인에 반영) 평가하였으며, 화재로 인한 피해 범위 및 책임관계는 확인이 곤란한 바, 인접 상.하층 등 관련 세대에 대한 피해발생 여부 및 이에 따른 손해배상 및 구상권 청구가능성 등을 포함한 제반 권리관계에 대하여 경매 진행 시 유의하시기 바람.

물건 비고

-화재 발생으로 인하여 내부가 전소된 상태이며, 화재로 인한 인접 상.하층 등 관련 세대에 대한 피해발생 여부, 손해배상 및 구상권 청구가능성 등에 대한 권리관계의 문제 소지 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경31603 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1035 101동 6층607호

용도: 아파트

감정가: 268,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협 (농업협동조합자산관리회사)

1.2. 면적정보

토지면적: 64.23㎡ (약 19.43평)

토지지분: 64.23㎡ (약 19.43평)

건물면적: 134.99㎡ (약 40.83평)

* 전용면적: 정보 없음 (일반적으로 공급면적 대비 약 75~80% 수준)

* 공급면적: 134.99㎡ (약 40.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "광주비엔날레" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로상태

동측으로는 광대로, 북측 및 서측으로는 소로에 접하고 있으며, 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 2월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

등기부등본상 확인된 권리들 중, 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 각종 근저당, 가압류, 압류 등은 현재 진행 중인 임의경매 절차에 따라 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

단, 임대 관계가 미상이더라도, 화재 발생으로 인한 전소 상태와 관련하여 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성 또는 이해관계인과의 분쟁 소지를 배제할 수는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 광주광역시 북구 용봉동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 문화시설 접근성

"광주비엔날레"가 인근에 위치하여 문화예술 시설 접근성이 양호한 편입니다. (Search result indicates plans for an overpass connecting Gwangju Municipal Art Museum and Biennale Exhibition Hall for enhanced accessibility.)

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 단지 내 차량 접근도 용이합니다. (Search result mentions bus stops within 500m and specific bus routes might be limited.)

5.2. 교육

본건 주변은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역임을 고려할 때, 인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다. (Search result lists 태봉초등학교, 광주경신중학교, 운암중학교, 양산중학교, 용두중학교, 지산중학교, 금호고등학교, 전남대학교사범대학부설고등학교, 서강고등학교, 국제고등학교 as nearby schools.)

5.3. 편의시설

근린생활시설 및 단지 내 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (Search result indicates facilities like underground parking, EV charging, playground, courier locker, senior center, daycare center, golf practice range, gym, tennis court, badminton court within the complex.)

5.4. 주변 환경

"광주비엔날레" 및 중외공원 등 지역을 대표하는 시설들이 인근에 위치하고 있습니다. (Search result mentions Chung-oe Park and cultural/artistic infrastructure.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재로 인한 건물 전소 상태

내부 시설이 완전히 소실되어 전면적인 대규모 보수 공사가 불가피합니다.

화재 복구 비용이 감정가 및 예상 낙찰가에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 화재 관련 책임 및 배상 문제

화재 발생 원인 및 책임 소재가 불분명할 경우, 인접 상·하층 세대에 대한 피해 발생 여부, 손해배상 및 구상권 청구 등의 법적 분쟁 소지가 있습니다.

이로 인해 추가적인 금전적 손실 또는 법적 책임이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 안전 문제

화재로 인한 구조적 안전성 저하 여부에 대한 정밀 안전 진단이 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. (Based on search results, no specific '혐오시설' were identified.)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 감정가는 2억 6천 8백만원입니다.

최근 발생한 화재로 인해 내부가 전소된 상태로, 심각한 물리적 손상이 존재합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 없어 보입니다.

다만, 화재로 인한 막대한 복구 비용, 인접 세대 피해 관련 법적 분쟁 가능성, 건물 안전 진단 필요성 등 잠재적 리스크가 매우 큰 물건입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 복구 후 시세 회복 기대

화재로 인한 모든 문제를 해결하고 대대적인 내부 복구 및 리모델링을 진행한다면, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 급매물 또는 특수 물건으로서의 가치

화재 전소라는 특수 상황으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

이는 철저한 권리 분석과 복구 계획 수립이 전제되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 내부 전소 상태로 인해 막대한 복구 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

또한, 화재로 인한 인접 세대 피해 및 법적 분쟁 가능성 등 추가적인 위험 요소를 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 화재 복구 예상 비용, 인접 세대 피해 규모 추정, 법적 분쟁 발생 가능성 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

일반적으로 이러한 특수 물건의 경우, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 하며, 최소한 예상 복구 비용과 제반 부대 비용, 그리고 위험 프리미엄을 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.